Málaga necesita urgentemente construir vivienda protegida, con solo subastar suelo, no basta

La vivienda protegida en Málaga exige proyectos Viables técnica, comercial y financieramente SOStenibles, sincronización pública y privada , es clave para su construcción

En Rebs lo vemos con claridad: en un mercado inmobiliario tensionado, tener una parcela disponible no equivale a tener vivienda asequible. Y tampoco basta con convocar un concurso de arquitectura sin continuidad en su ejecución.

Para que la vivienda protegida llegue al mercado hacen falta investigación previa, equipos multidisciplinares que perciban las necesidades del entorno socioeconómico y lo satisfagan, desde el diseño en colaboración con administraciones y promotores, financiación viable y un compromiso real con su construcción.

La urgencia es evidente. Según el Barómetro de junio de 2026 de la Fundación CENTRA, el acceso y el precio de la vivienda son el principal problema para el 22,2% de los andaluces, por delante de la sanidad y el paro. En Málaga capital, donde la presión de la demanda residencial, turística e inversora es especialmente intensa, cada promoción protegida que se retrasa agranda la distancia entre las necesidades de la población y la oferta efectiva, poniendo en jaque un desarrollo sostenible y mantenimiento de las actividades de sección, construcción y agrícolas.

El problema no es solo cuántas VPO se pueden edificar, sino cuándo y cuántas se entregan

La información publicada por SUR identifica una cartera de suelos y proyectos de la Junta de Andalucía que lleva años pendiente de desarrollo, incluso con subastas desiertas.

Suman en torno a 300 viviendas protegidas previstas en distintas parcelas y actuaciones de Málaga. Sin embargo, el detalle de cada caso obliga a ser prudentes: no estamos ante un único paquete de 300 VPO listo para iniciar obras, sino ante operaciones con estados administrativos, urbanísticos y financieros muy distinto, con geometrías y ubicaciones, singulares, donde la industrialización es con Inteligenica Animal, no artificial

Según SUR, el plan de subastas de AVRA incluye dos solares en El Molinillo y el entorno de la Victoria, con capacidad para 28 viviendas entre las calles Alta y Parras y otras 40 en Cobertizo del Conde. También incorpora el Corralón de las Dos Puertas, cuya rehabilitación permitiría habilitar 29 VPO. A ello se suman parcelas en plaza de San Pablo, con capacidad para 17 y 25 viviendas, y otro solar frente al hospital Quirón.

La cifra global puede ayudar a visualizar el problema, pero no debe ocultar la realidad operativa. El suelo puede estar identificado; la promoción, no. Hay que diferenciar entre parcela disponible, proyecto redactado, licencia concedida, licitación publicada, obra adjudicada, obra iniciada y vivienda entregada. Cada escalón tiene sus propios plazos y riesgos, que pueden compartirse en formatos cooperativos desde la arquitectura, comercialización, gestión y construcción, todo a precio de coste.

“La política de vivienda gana credibilidad cuando cada solar tiene responsable, calendario, financiación y fecha estimada de entrega.”

Esta distinción es esencial para los profesionales. Promotores, inversores, arquitectos y gestores de suelo no pueden valorar una oportunidad por el número teórico de viviendas, sino por la madurez real de la operación. Es una lectura que seguimos habitualmente en nuestro Pulsímetro Inmobiliario: los titulares señalan una dirección, pero los plazos, costes y condiciones de ejecución determinan el resultado.

Cerrojo muestra que la ejecución exige resolver lo complejo

La actuación más avanzada parece ser la de calle Cerrojo, en El Perchel Norte. Según la Junta de Andalucía, se trata de 50 viviendas protegidas de régimen general en venta, con garajes y trasteros, sobre una parcela pública de más de 2.300 metros cuadrados. La información original publicada por SUR señalaba además un presupuesto de 6,4 millones de euros, más IVA, para la construcción.

Pero incluso este proyecto revela por qué no conviene simplificar. Los restos arqueológicos detectados en el solar obligaron a modificar la solución prevista para incorporar un semisótano sin afectar a los elementos conservados. Según el Ayuntamiento de Málaga, la estructura debía situarse por encima de la cota de esos restos. Es decir, la dificultad ya no reside solo en disponer de suelo o en obtener una licencia, sino en ajustar proyecto, técnica constructiva, coste y plazo a una condición patrimonial concreta.

En plaza de San Pablo ocurre algo similar: las viviendas están condicionadas por la coordinación con un aparcamiento subterráneo para residentes, previsto para unas 300 plazas según SUR. Son decisiones urbanas legítimas, pero requieren una gobernanza única. Cuando una parcela depende de varios usos, administraciones o propietarios, el proyecto necesita un liderazgo capaz de ordenar prioridades y desbloquear decisiones.

Aquí está una de las tendencias inmobiliarias en España más relevantes: la escasez de vivienda asequible no se resolverá únicamente liberando suelo, sino mejorando la capacidad de transformar ese suelo en promociones terminadas. Para ello hacen falta concursos que valoren la viabilidad integral, no solo una propuesta formal; y equipos que sepan conectar arquitectura, urbanismo, promoción, financiación y gestión pública.

El balance es claro: Málaga dispone de una oportunidad relevante para incorporar vivienda protegida en ámbitos consolidados, donde ya existen servicios, transporte y vida urbana. El riesgo está en convertir esa cartera en una sucesión de anuncios, subastas y expedientes sin fechas ciertas. Mitigarlo exige publicar un cuadro de mando por parcela —régimen de venta o alquiler, promotor, licencia, presupuesto, inicio y entrega— y revisar sus hitos con transparencia. Esa disciplina, más que cualquier declaración, es la que puede devolver vivienda al mercado inmobiliario y convertir la inversión inmobiliaria pública y privada en oferta útil para la ciudad.

Una de las alternativas más viables es con el formato de cooperativas de demanda previa, necesitando anteproyectos muy básicos y cuasi ejecutables, para que la demanda los perciba, y permita cualificarla, para que deba proyectos

Solventes, financieramente hablando.