Mercado inmobiliario: menos BOE y más viviendas terminadas

Las tendencias inmobiliarias en España apuntan a una prioridad ineludible: producir una oferta de vivienda asequible en relación con los salarios medios y mínimos. El objetivo debe ser convertir las políticas de vivienda, económicas y sociales en nuevos hogares habitados.

La necesidad de vivienda se equilibra cuando la oferta llega en tiempo, forma y fondo

España no necesita otra política de vivienda centrada exclusivamente en intervenir el precio de lo que ya existe. Necesita una política capaz de producir lo que falta.

La discusión pública suele detenerse en el anuncio, la norma o el titular. Sin embargo, el verdadero indicador de éxito debería ser mucho más concreto.

¿Cuántas viviendas se terminan? ¿Dónde se entregan? ¿Bajo qué condiciones económicas? ¿Y para qué hogares?

El desequilibrio ya es difícil de ignorar. Entre 2021 y 2025, la creación de hogares superó ampliamente la construcción de vivienda nueva. El déficit acumulado alcanzó aproximadamente el 3,9 % del número medio de hogares.

El Banco de España ha insistido en que uno de los problemas centrales reside en la rigidez de la oferta. Esta situación resulta especialmente crítica en las grandes áreas urbanas y afecta con mayor intensidad a jóvenes y hogares con menores ingresos.

No hablamos solo de precios altos. Hablamos de una capacidad insuficiente para responder a una demanda estructural de vivienda.

La oferta exige una gestión integral y multidisciplinar, no solo suelo disponible

Decir que hace falta suelo es cierto, pero incompleto.

El suelo solo se convierte en vivienda si hay planeamiento, infraestructuras, licencias, financiación y un marco de ejecución previsible.

Un terreno clasificado o incluido en una previsión urbanística no resuelve por sí mismo el acceso a la vivienda. Hace falta gestionarlo y hacerlo viable.

Por eso, movilizar suelo público mediante concesiones y derechos de superficie puede ser una vía especialmente útil. El patrimonio permanece en manos públicas, mientras el suelo se pone a producir vivienda asequible.

La clave está en diseñar condiciones que hagan viables las promociones. Y deben serlo para promotores, cooperativas, operadores patrimonialistas e inversores institucionales.

También necesitamos procedimientos más ágiles para la vivienda protegida y asequible. Los plazos administrativos excesivos incrementan los costes financieros y de gestión. Además, deberían explorarse mecanismos como el silencio positivo allí donde resulte jurídicamente viable.

La lentitud administrativa no es un detalle técnico. Encarece el coste financiero, retrasa la entrega y reduce el número de proyectos que finalmente llegan a ejecutarse.

La formación en urbanismo y desarrollos inmobiliarios ayuda precisamente a comprender estas relaciones. Cada retraso en el planeamiento, la urbanización o la licencia termina teniendo consecuencias económicas y sociales.

“La vivienda no se resuelve publicando un BOE; se resuelve consiguiendo que ese BOE termine convertido en llaves.”

— Rebs, Real Estate Business School, escuela de negocios especializada en el sector inmobiliario en España desde 1996.

A esta gestión del suelo debe sumarse un problema cada vez más visible: la capacidad eléctrica, el abastecimiento de agua, el saneamiento y los accesos.

Un desarrollo puede tener demanda, proyecto y financiación. Sin embargo, puede quedar bloqueado si no dispone de las infraestructuras necesarias. Este se está convirtiendo en uno de los nuevos cuellos de botella de numerosos desarrollos urbanos.

La vivienda asequible debe ser económicamente viable

No habrá un parque de vivienda asequible suficiente si producirlo genera pérdidas.

Parece obvio, pero continúa siendo uno de los puntos más olvidados del debate.

La vivienda protegida necesita módulos, precios máximos y rentas ajustados a la realidad económica. El suelo, la construcción y la financiación tienen costes que no pueden ignorarse.

De otro modo, las buenas intenciones terminan traduciéndose en concursos desiertos, promociones inviables o una oferta muy inferior a la prevista.

La asequibilidad, además, no debería medirse únicamente por el precio nominal de una vivienda. Debe analizarse también su relación con la renta disponible de los hogares.

Como referencia, el esfuerzo destinado a la amortización de la vivienda debería mantenerse en niveles compatibles con los ingresos familiares. Tradicionalmente, se ha situado en el entorno de un tercio de estos. En el alquiler asequible deberían perseguirse ratios incluso inferiores.

España ya ha demostrado en otros periodos que es posible alcanzar elevados niveles de producción de vivienda protegida. Para conseguirlo se necesita una combinación adecuada de financiación, colaboración público-privada, suelo y seguridad en la ejecución.

La inversión inmobiliaria puede contribuir de forma decisiva cuando existe estabilidad regulatoria y financiera.

Para ello hacen falta programas sostenidos más allá de los fondos europeos. También se necesitan instrumentos públicos capaces de gestionar y colaborar de verdad, y no convertirse en otro escalón burocrático. A ello deben sumarse reglas claras para impulsar vivienda protegida, alquiler asequible y modelos colaborativos.

Industrialización y formación: construir más también exige producir mejor

La industrialización de la construcción debe ocupar un lugar central en esta estrategia.

Construir mediante procesos más estandarizados puede ayudar a acortar plazos y reducir incertidumbres. También permite mejorar la productividad y aliviar parte de la presión derivada de la escasez de mano de obra.

Pero industrializar no elimina la necesidad de profesionales cualificados.

España necesita también un plan serio de capacitación en los oficios vinculados a la construcción y la rehabilitación.

Sin instaladores, técnicos, encargados y especialistas, cualquier objetivo ambicioso de producción corre el riesgo de quedarse sobre el papel.

Tecnología, industrialización y talento deben avanzar conjuntamente.

El alquiler necesita confianza y una protección bien enfocada

El mercado inmobiliario no mejorará retirando viviendas del alquiler.

La seguridad jurídica es esencial para que pequeños propietarios mantengan o vuelvan a poner sus inmuebles en el mercado. Esta confianza resulta especialmente importante en los segmentos de rentas más asequibles.

El propietario también necesita seguridad.

Las garantías frente al impago y los daños pueden reducir una parte relevante del riesgo percibido. A ello deben sumarse procedimientos judiciales más ágiles ante incumplimientos, ocupaciones o usos fraudulentos.

Esto no significa desproteger a los hogares vulnerables.

Al contrario: la protección debe ser directa, focalizada y compatible con el incremento de la oferta.

Las ayudas dirigidas a quienes realmente las necesitan pueden resultar más precisas que las intervenciones generales sobre precios. Especialmente cuando estas últimas no van acompañadas de políticas destinadas a incrementar la oferta disponible.

Menos anuncios y más llaves

El balance es sencillo, aunque su ejecución no lo sea.

Más vivienda exige más suelo gestionado, más licencias concedidas, más financiación estable, infraestructuras suficientes, profesionales cualificados y más colaboración público-privada.

Los riesgos reales son conocidos: inseguridad regulatoria, módulos desactualizados, escasez de mano de obra, lentitud administrativa e infraestructuras insuficientes.

La respuesta debería pasar por objetivos medibles a diez años. También necesitamos información periódica sobre suelo movilizado, licencias concedidas, viviendas iniciadas y, sobre todo, viviendas terminadas y entregadas.

Porque quizá ha llegado el momento de cambiar también la forma de medir la política de vivienda.

No por el número de normas publicadas.

No por el volumen de anuncios realizados.

No por las viviendas prometidas.

Sino por las llaves entregadas.