El mercado inmobiliario necesita un análisis local de la vivienda disponible

La creación de hogares y la producción de vivienda nueva no bastan, por sí solas, para medir las necesidades reales de alojamiento de cada territorio. Para conocer el equilibrio de un mercado hay que analizar también la vivienda existente, el alquiler, la segunda mano, la rehabilitación y las distintas formas de alojamiento.

El mercado inmobiliario necesita más información útil

En Rebs consideramos que el análisis de la vivienda en España no puede limitarse a comparar los nuevos hogares creados con las viviendas de nueva construcción terminadas.

Esta relación es un indicador relevante: permite observar si la producción de obra nueva acompaña o no al ritmo de formación de hogares. Sin embargo, no determina por sí sola cuántas viviendas necesita realmente una ciudad, un municipio, un barrio o incluso un código postal.

La razón es sencilla: los nuevos hogares no acceden únicamente a viviendas de obra nueva.

También encuentran alojamiento mediante compraventas de segunda mano, alquileres, inmuebles rehabilitados o reformados, viviendas que vuelven al mercado, cambios de uso y diferentes fórmulas de residencia habitual o temporal.

Por ello, interpretar automáticamente la diferencia entre hogares creados y viviendas nuevas como un déficit equivalente de vivienda puede conducir a diagnósticos incompletos y, en consecuencia, a decisiones equivocadas.

De la falta de vivienda a la falta de producto disponible

Entre 2021 y 2025 se crearon alrededor de 1,2 millones de hogares en España, mientras que el parque residencial aumentó aproximadamente en 475.000 viviendas.

La diferencia muestra con claridad que la producción de vivienda nueva no ha seguido el mismo ritmo que la formación de hogares, especialmente en determinados territorios.

Pero existe un matiz fundamental.

Esto no significa automáticamente que falten tantas viviendas como indique la diferencia aritmética entre ambas magnitudes. Parte de los nuevos hogares puede estar siendo absorbida por el parque residencial existente y por otras modalidades de alojamiento.

Esto no niega el problema de oferta. Al contrario.

La evolución de los precios de compraventa y alquiler en numerosos mercados muestra una creciente competencia por el producto disponible. Cuando una demanda solvente creciente compite por una oferta insuficiente o inadecuada, los precios tienden a aumentar mientras exista capacidad para pagarlos.

Y, paralelamente, aparece otra realidad especialmente relevante: hogares con empleo e ingresos recurrentes que, aun teniendo capacidad económica, encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda adecuada.

Por tanto, quizá deberíamos hablar menos de un déficit genérico de vivienda y mucho más de un déficit de producto inmobiliario disponible y adecuado para cada demanda.

Málaga: la vivienda nueva no explica por sí sola toda la capacidad de acogida

Málaga constituye un buen ejemplo de la necesidad de ampliar el análisis.

Entre 2021 y 2025, su parque residencial creció en 29.119 viviendas, la tercera mayor ampliación provincial de España, solo por detrás de Madrid y Barcelona.

Durante ese mismo periodo se constituyeron 55.494 nuevos hogares.

La diferencia entre ambas magnitudes es importante, pero no representa necesariamente una necesidad insatisfecha equivalente de vivienda nueva.

Los nuevos hogares también pueden haber accedido a viviendas de segunda mano, alquileres, inmuebles reformados, viviendas reincorporadas al mercado o alojamientos temporales.

Además, Málaga reúne características que hacen especialmente necesario un análisis territorial más sofisticado: actividad turística, llegada de nueva población residente, desarrollo empresarial, demanda internacional y una creciente presión sobre los mercados de compraventa y alquiler.

En este contexto, es necesario diferenciar entre vivienda habitual, segunda residencia, alquiler turístico, alojamiento temporal por estudios o trabajo, residencias, plazas hoteleras y otros recursos de alojamiento que influyen en la capacidad real del territorio para acoger población.

“La relación entre hogares creados y vivienda nueva es un indicador relevante, pero no mide por sí sola la necesidad real de vivienda ni la capacidad de alojamiento de un territorio.”

Rebs, Real Estate Business School

El stock de vivienda nueva tampoco cuenta toda la historia

El dato de vivienda terminada sin vender también debe interpretarse con cautela.

A cierre de 2025, Málaga contaba con 5.424 viviendas nuevas sin vender, equivalentes aproximadamente al 0,53 % de su parque residencial.

El indicador resulta útil para conocer el stock de obra nueva, pero tampoco refleja por sí solo la oferta residencial realmente disponible.

No incorpora toda la vivienda de segunda mano que puede salir a compraventa, los inmuebles susceptibles de incorporarse al alquiler, las viviendas en proceso de rehabilitación ni aquellos activos que pueden volver al mercado.

Por ello, los datos oficiales de stock deben contrastarse con otras fuentes y herramientas de análisis territorial, incluyendo la oferta efectiva de segunda mano y alquiler y herramientas como Pulsímetro, que permiten aproximarse a las dinámicas concretas de cada mercado.

El parque existente forma parte de la solución

En 2025, Málaga contaba con algo más de 1,025 millones de viviendas frente a 715.838 hogares.

En el conjunto de España, aproximadamente 27,1 millones de viviendas contrastaban con unos 19,76 millones de hogares.

Estas cifras vuelven a demostrar que el problema residencial no puede resolverse mediante una división simple entre número de viviendas y número de hogares.

Una parte del parque está destinada a segunda residencia, alquiler turístico u otros usos. Otra puede encontrarse vacía, en rehabilitación, tener problemas jurídicos o técnicos o, sencillamente, no estar disponible para la demanda que busca vivienda en ese momento y ubicación.

Pero existe también un importante parque de segunda mano que participa activamente en compraventas y alquileres y que permite alojar nuevos hogares sin necesidad de que cada uno de ellos corresponda a una vivienda recién construida.

Rehabilitar y movilizar también es producir oferta

La rehabilitación y transformación de activos deberían formar parte del diagnóstico residencial.

Una vivienda existente que se rehabilita y vuelve al mercado puede satisfacer una necesidad residencial igual que una vivienda de nueva construcción.

Lo mismo ocurre, cuando urbanística y técnicamente resulta viable, con determinados cambios de uso, reposicionamientos de activos o actuaciones de regeneración urbana.

Por ello, construir, rehabilitar y movilizar vivienda existente deben entenderse como instrumentos complementarios para incrementar la oferta efectiva.

La combinación adecuada dependerá de cada mercado.

Las medias nacionales pueden esconder problemas locales

Las diferencias territoriales son enormes.

Entre 2021 y 2025, la nueva vivienda representó aproximadamente el 22,5 % de los hogares creados en Valencia, el 17,1 % en Tarragona y el 13,9 % en Castellón.

En cambio, la relación alcanzó aproximadamente el 70 % en Navarra y el 78,7 % en Asturias.

Estos porcentajes ofrecen información valiosa sobre la relación entre formación de hogares y producción residencial, pero siguen sin sustituir el análisis de las compraventas de segunda mano, el alquiler, la vivienda disponible, la rehabilitación y las diferentes modalidades de alojamiento.

“Trabajar con medias nacionales o con un único indicador puede ocultar la realidad del mercado: cada ciudad y cada código postal requieren conocer su oferta efectiva de vivienda y alojamiento.”

Rebs, Real Estate Business School

De la estadística nacional al código postal

El objetivo debería ser avanzar hacia una inteligencia inmobiliaria mucho más granular.

Necesitamos determinar cuántas viviendas y alojamientos son necesarios, de qué tipología, para qué perfiles de demanda, a qué precio o esfuerzo económico y exactamente dónde.

Para conseguirlo es necesario cruzar información procedente de diferentes fuentes:

• formación y características de los hogares;
• población y movimientos demográficos;
• obra nueva terminada y en desarrollo;
• compraventas de vivienda de segunda mano;
• oferta y contratos de alquiler;
• vivienda vacía o infrautilizada;
• vivienda turística y segunda residencia;
• rehabilitación y cambios de uso;
• residencias de estudiantes y otros alojamientos colectivos;
• plazas hoteleras y alojamiento temporal;
• precios de venta y alquiler;
• renta disponible y capacidad de pago de los hogares;
• suelo disponible, planeamiento y tiempos de desarrollo urbanístico.

La tecnología, el tratamiento masivo de datos y la inteligencia artificial ofrecen una oportunidad extraordinaria para construir este tipo de modelos territoriales.

La pregunta no es solo cuántas viviendas faltan

Para promotores, inversores y administraciones, la cuestión relevante no debería ser únicamente:

¿Cuántas viviendas faltan?

La pregunta inmobiliaria realmente útil es mucho más precisa:

¿Qué producto falta, para qué demanda, a qué precio, en qué régimen de acceso y en qué ubicación concreta?

Porque podemos tener viviendas y, al mismo tiempo, carecer del producto que demanda el mercado.

Podemos tener oferta residencial en una provincia y escasez extrema en determinados municipios.

Podemos disponer de viviendas que no responden al tamaño, ubicación, precio o modalidad de acceso que necesitan los nuevos hogares.

Y podemos necesitar construir vivienda nueva mientras, simultáneamente, rehabilitamos, transformamos y movilizamos parte del parque existente.

Ese es el diagnóstico que permite pasar de la estadística a la estrategia.

En Rebs, Real Estate Business School, defendemos una visión 360º del mercado inmobiliario: entender la demanda, analizar el territorio, conocer el urbanismo, evaluar la viabilidad y transformar toda esa información en decisiones de inversión y desarrollo.

Profundizar en el urbanismo y los desarrollos inmobiliarios permite comprender cómo el planeamiento, el suelo, las licencias, la vivienda existente y la evolución de la demanda condicionan la creación de nueva oferta residencial.

Porque el reto no consiste únicamente en producir más vivienda.

Consiste en producir, rehabilitar o movilizar el producto adecuado, en el lugar adecuado, para la demanda adecuada.