Cuenca: el dato que todo profesional inmobiliario debe saber

El récord de compraventas confirma la demanda, aunque también deja al descubierto una oferta nueva y protegida insuficiente para sostener el mercado a medio plazo.

En Rebs vemos con frecuencia este error de lectura: confundir un mercado muy activo con un mercado equilibrado. Que se vendan más viviendas es una buena señal para el sector inmobiliario, pero no basta para concluir que se está resolviendo el acceso a la vivienda ni que el parque residencial esté creciendo donde hace falta. Cuenca es hoy un caso muy ilustrativo de esta diferencia.

Entre enero y agosto de 2026 se registraron 1.878 compraventas de vivienda en la provincia, 434 más que en el mismo periodo de 2025. El incremento fue del 30,05% y supone el mejor acumulado para esos ocho meses desde 2008, según datos del INE recogidos por Cadena SER. En agosto, además, se realizaron 178 operaciones, un 64,81% más que un año antes. Hay demanda y hay capacidad de cerrar transacciones. El problema es qué se está vendiendo y qué oferta queda para mañana.

La segunda mano sostiene el dinamismo del mercado

La vivienda usada concentró 1.651 de las 1.878 compraventas realizadas hasta agosto: el 87,91% del total. Es decir, casi nueve de cada diez operaciones se produjeron sobre viviendas que ya formaban parte del parque residencial. La vivienda nueva sumó 227 transacciones, apenas el 12,09%.

No hay nada negativo, por sí mismo, en que la segunda mano tenga protagonismo. Es un segmento esencial: moviliza patrimonio, permite adecuar viviendas mediante rehabilitación y ofrece alternativas en ubicaciones consolidadas. De hecho, agencias, propietarios y empresas rehabilitadoras son actores decisivos en la oferta efectiva de una provincia como Cuenca.

Sin embargo, cuando la práctica totalidad de la actividad descansa sobre el parque existente, el mercado puede atender parte de la demanda sin ampliar de verdad su capacidad residencial. Se intercambian viviendas, pero no necesariamente se crean hogares nuevos ni se incorpora producto adaptado a las necesidades actuales: eficiencia energética, accesibilidad, tamaños familiares distintos o precios viables para compradores jóvenes.

El dato de 2026 mejora respecto a 2025, cuando, según Las Noticias de Cuenca, solo se vendieron 136 viviendas nuevas de un total de 2.327 operaciones. Aun así, conviene no anticipar un cambio estructural por unas promociones puntuales. Para hablar de una recuperación sostenida de la obra nueva habrá que seguir licencias, viviendas iniciadas, terminadas, stock disponible y ritmos de absorción. Son indicadores que permiten interpretar las cifras más allá del titular, como hacemos en el Pulsímetro Inmobiliario de Rebs.

La vivienda protegida revela el verdadero desequilibrio

La debilidad de la vivienda protegida es todavía más significativa. De enero a agosto, se contabilizaron 87 compraventas de vivienda protegida, el 4,64% del mercado provincial, frente a 1.791 viviendas libres, que representaron el 95,36%, según el INE.

APYMEC plantea una cuestión pertinente: el aumento de las operaciones debería convertirse en nuevas promociones, actividad empresarial y una oferta más accesible. No se trata de construir por construir ni de trasladar automáticamente a toda la provincia un diagnóstico homogéneo. Cuenca tiene realidades municipales, niveles de precios y dinámicas demográficas muy distintas. Pero sí resulta difícil sostener una política de acceso a la vivienda si la oferta protegida tiene una presencia tan reducida.

La inversión inmobiliaria que aporte valor en este contexto no será solo la que detecte demanda, sino la que sea capaz de convertirla en producto viable. Para ello hacen falta suelos adecuados, plazos urbanísticos predecibles, costes de urbanización y construcción controlados, financiación proporcionada y colaboración público-privada. La vivienda protegida, además, requiere que sus parámetros económicos permitan ejecutar proyectos sin expulsar a promotores, cooperativas o entidades financieras del proceso.

Más operaciones no equivalen a una solución residencial

Cuenca confirma una de las tendencias inmobiliarias en España más relevantes: la demanda puede mantenerse activa incluso cuando la oferta de nueva vivienda no acompaña. El dato de compraventas es positivo, pero incompleto. Mide operaciones cerradas; no mide cuántas viviendas asequibles se han incorporado al mercado, cuántos jóvenes han podido emanciparse ni si existe producto suficiente en cada municipio.

El riesgo real es celebrar el volumen de ventas y dejar sin resolver la composición de la oferta. Para mitigarlo, administraciones y sector privado deben trabajar con datos locales de precios, alquileres, vacancia, suelo finalista, licencias e iniciaciones, evitando diagnósticos generales. Y los profesionales deben analizar cada promoción con prudencia: una demanda aparente no garantiza una demanda solvente ni un proyecto viable. Solo cuando la vivienda nueva, protegida y bien localizada gane peso, el dinamismo actual del mercado inmobiliario podrá traducirse en crecimiento residencial más sólido y accesible.