¿Cómo promover vivienda asequible en cooperación pública-privada? Derecho de Superficie vs. Concesión administrativa

La escasez de suelo finalista y la lentitud en la rehabilitación de activos inmobiliarios sin explotar están reactivando el interés por modelos jurídicos que permitan impulsar la vivienda asequible sin enajenar patrimonio público. En este contexto, dos herramientas destacan: el derecho de superficie y la concesión administrativa con canon.

Ambas fórmulas están presentes en el marco de colaboración público-privada, pero su diseño jurídico, operativa y financiación son muy distintos.

¿Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie es un derecho real por el cual la administración pública cede temporalmente el uso de un suelo público a un operador privado, que podrá construir viviendas (generalmente en alquiler) y explotarlas durante un plazo que puede alcanzar los 75 o incluso 99 años. Al finalizar el plazo, las edificaciones revierten a la administración.

Es una herramienta frecuente en desarrollos de Build to Rent asequible, ya que:

• Garantiza seguridad jurídica e inscribibilidad registral.

• Facilita el acceso a financiación bancaria mediante hipoteca.

• Permite a la administración conservar el suelo como activo público sin asumir costes de construcción.

En definitiva, se trata de una fórmula atractiva para el sector inmobiliario por su flexibilidad y viabilidad financiera.

¿En qué consiste la concesión administrativa?

La concesión administrativa de vivienda con canon es una figura de derecho público mediante la cual la administración adjudica a un promotor la construcción y gestión de viviendas asequibles bajo condiciones reguladas en un pliego de prescripciones técnicas y jurídicas.

A diferencia del derecho de superficie:

• No genera un derecho real, sino uno contractual condicionado al cumplimiento de la función social.

• Otorga al ente público un mayor control sobre precios, adjudicatarios y mantenimiento.

• Puede incluir un canon por uso del suelo, aunque muchas veces se bonifica total o parcialmente para facilitar la viabilidad.

Este modelo es útil cuando se quiere preservar el interés general por encima de la rentabilidad del operador privado.

Comparativa estratégica

A la hora de diseñar una promoción de vivienda asequible sobre suelo público, la elección entre derecho de superficie y concesión dependerá de múltiples factores: el nivel de control deseado por la administración, el perfil del operador privado, la viabilidad financiera del proyecto o el modelo de gestión previsto.

Conclusión: ¿qué modelo conviene más?

El derecho de superficie resulta eficaz para movilizar suelo rápidamente, atraer inversión y permitir financiación sin perder titularidad. Por su parte, la concesión administrativa es más adecuada cuando se busca garantizar la función social del parque de viviendas, manteniendo un control total desde lo público.

Formación para gestionar modelos complejos

Estas herramientas forman parte de un enfoque estratégico de colaboración público-privada. Tanto operadores como administraciones deben conocer su marco jurídico, económico y operativo.

Desde Rebs (Real Estate Business School) formamos a profesionales del sector para que sepan aplicar el derecho para el sector inmobiliario de forma práctica y rigurosa. En nuestros programas analizamos casos reales como los de Aedas, Neinor u otros grandes actores del Build to Rent asequible.

Porque la vivienda asequible no solo es una necesidad: también es una oportunidad de gestión inteligente y sostenible del suelo público.

🎓 ¿Quieres dominar modelos jurídicos como el derecho de superficie o la concesión administrativa?
 Fórmate con el MBAi de Rebs y accede a una visión práctica y estratégica de la colaboración público-privada.
 Más información sobre el MBAi Inmobiliario de Rebs