Brunete y su gran expansión: un polo residencial que miramos muy de cerca desde el Máster Inmobiliario

Brunete ha pasado, en muy poco tiempo, de ser “ese municipio tranquilo de la M-501” a convertirse en uno de los desarrollos urbanísticos estratégicos de la Comunidad de Madrid. Estamos hablando de un planeamiento que prevé más de 17.500 viviendas en los próximos años, una cifra que compite en volumen con Madrid Nuevo Norte y los desarrollos del sureste.

Como director del Máster Inmobiliario de Rebs, es un caso que seguimos muy de cerca. Tanto, que hemos incorporado “Nuevo Brunete” como visita obligada para nuestros alumnos: un aula a cielo abierto donde se cruzan suelo, financiación, vivienda protegida, cooperativas y grandes promotoras.

El origen del “Nuevo Brunete”

La expansión actual de Brunete es consecuencia del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado en 2007, que definió un crecimiento en once sectores, ocho de ellos residenciales y tres para usos industriales y terciarios.

• El municipio ha consolidado su marco urbanístico con un modelo radial en sectores (SR-1, SR-2, SR-5, SR-7, etc.).
• El proyecto se ha reorientado con foco claro en vivienda asequible y protegida, como respuesta a la presión de precios y la escasez de suelo finalista en la corona oeste.
• El Ayuntamiento incluso se ha sumado al proyecto LandCam de Asprima para gestionar y visualizar mejor los datos del suelo y la evolución del desarrollo.

El resultado: el antiguo Brunete de 11.000 habitantes se prepara para multiplicar su población y posicionarse como “tercer cinturón” residencial junto a municipios como Villanueva de la Cañada o Villaviciosa de Odón.

Cuántas viviendas y con qué mix

Las cifras, son muy claras:

• 17. 572 viviendas previstas en el conjunto del desarrollo “Nuevo Brunete”.
• De ellas, el planeamiento vigente contempla que aproximadamente un 42,4% sean viviendas con alguna proteccion.

Esto implica del orden de 7.400–7.500 viviendas protegidas a medio y largo plazo: un auténtico “pulmón de vivienda asequible” en el arco oeste, en expresión que ya utilizan algunos de los actores del desarrollo.

Si bajamos un nivel y miramos los sectores principales:

• SR-5 Ensanche Sur
  • Capacidad: 2.696 viviendas.
  • Mix: 1.384 protegidas y 1.312 libres (≈50% VPP).
• SR-1 Primera Corona
  • Capacidad: unas 2.900 viviendas, con aproximadamente un 30% de vivienda sujeta a protección en su nueva configuración.
• SR-2 El Olivar
  • Capacidad: 2.861 viviendas, con un 50% de protegida según el planeamiento.
• SR-7 La Pellejera
  • Capacidad: alrededor de 1.980 viviendas, con un posicionamiento más “premium” y unifamiliar, promovido por La Finca Real Estate.

Además, el Ayuntamiento de Brunete recibirá, a través de los proyectos de reparcelación, 1.509 viviendas en cesión, de las cuales alrededor del 86% serán protegidas, reforzando todavía más la cuota de VPP en el municipio.

Resumiendo, Brunete no es solo vivienda; es mucha vivienda protegida, y eso tiene implicaciones muy directas en precios de compra y perfil de comprador/inquilino que buscamos dar solución dentro de nuestro Máster.

Hitos urbanísticos:

Lo que ya ha pasado

1. Aprobación del PGOU de 2007
   Marca el diseño del Brunete expansivo en 11 sectores, con un urbanismo radial y fuerte presencia de usos residenciales.
2. Aprobación del Proyecto de Urbanización del SR-5 “Ensanche Sur”
   El Ayuntamiento aprobó definitivamente el proyecto, con una superficie de alrededor de 1 millón de m² y capacidad para unas 2.700 viviendas, tanto libres como protegidas, y usos dotacionales y comerciales.
3. Arranque de las obras de urbanización en el Sector 5
   1. Urbanización planteada en tres fases, con un presupuesto estimado de 65 millones de euros solo en infraestructuras internas del sector.
   2. La primera fase, con 1.270 viviendas, ya está en marcha con un horizonte de 18–24 meses hasta poder simultanear urbanización y edificación.
4. Aprobación del Proyecto de Reparcelación del SR-1 “Primera Corona”
   2. Aprobado en 2025, con unas 2.900 viviendas previstas.
   3. LandCo ejerce como propietario mayoritario y presidente de la Junta de Compensación.
   4. Con obras de urbanización arrancadas y próxima semana se colocará la primera piedra, con las primeras edificaciones en el medio plazo.
5. Inversión en infraestructuras supramunicipales
   El conjunto del plan de Brunete ha movilizado ya en torno a 170 millones de euros en infraestructuras (depuradoras, viarios, etc.), requisito imprescindible para que el planeamiento coja velocidad de crucero.

Inversión ya comprometida y por ejecutar

Si sumamos solo las operaciones públicas y cifras comunicadas:

• Más de 100 M€ de inversión asociada a la compra de suelo y desarrollo de las 800 VPP de Grupo Roca en Sector 5.
• Más de 90 M€ de volumen de negocio asociado al proyecto de Consultores Urbanísticos (245 viviendas en 32.000 m² edificables, también en Sector 5).
• 65 M€ de presupuesto de urbanización del SR-5 Ensanche Sur.
• 170 M€ en infraestructuras generales vinculadas al despliegue del planeamiento.

Solo con esas cifras, estamos hablando de más de 400 millones de euros de CAPEX comprometido en la primera ola de desarrollo.

Y, aun así, la mayor parte del plan está por ejecutar:

• El corto plazo se habla ya de 10.003 viviendas “en marcha”, incluyendo la incorporación del sector SR-7 La Pellejera, aún pendiente de ratificación definitiva en pleno.
• Eso deja varios miles de viviendas adicionales en los restantes ámbitos residenciales que irán activándose en función de la absorción, la financiación y el contexto macro (tipos de interés, costes de construcción, etc.).

Desde la óptica de negocio, Brunete ofrece mucho recorrido temporal: oportunidad de largo plazo para fondos y promotoras con visión de pipeline sostenido.

Vivienda protegida vs vivienda libre: el mix que define el caso de estudio

Uno de las claves por las cuales desde Rebs seguimos el desarrollo de Brunete es la cuota de vivienda protegida:

• El 42,4% del parque previsto se encuadra en algún régimen de VPP.
• En sectores como SR-5 el porcentaje sube al entorno del 50% protegida, y en algunos ámbitos la cesión municipal se destina mayoritariamente a vivienda asequible.

Esto se traduce en:

• Precios de compra de vivienda más bajos frente a municipios vecinos como Boadilla o Villaviciosa.
• Segmentos muy claros:
  • Jóvenes y familias de renta media que acceden a VPPB o VPPL.
  • Demandantes de unifamiliar y producto “premium” en SR-7 y parte de la vivienda libre.

Para el Máster, es un caso excelente para trabajar:

• Modelos financieros con precios máximos regulados.
• Impacto del tope de ingresos, tasa de esfuerzo y precios de la VPP en la estrategia comercial.
• Mix de márgenes en promociones con parte protegida y parte libre.

¿Por qué llevamos a los alumnos del Máster Inmobiliario a Brunete?

Cuando visitemos Brunete con el Máster Inmobiliario de Rebs, el objetivo será que cada alumno pueda:

• Leer el planeamiento sobre el terreno: ver dónde están realmente SR-1, SR-2, SR-5 y SR-7.
• Conocer y visitar las obras de urbanización, costes actuales y previstos, tipología de viviendas, etc.
• Enlazar números de precio de suelo, inversión y precios de venta con el producto que acabará comprando las familias.
• Y, por supuesto, entender cómo se articula la colaboración público-privada en un municipio que está desarrollando vivienda asequible en la corona oeste.

En definitiva, Brunete es un caso que no se puede ignorar si uno quiere entender hacia dónde va el desarrollo residencial en la Comunidad de Madrid: mucha vivienda, peso de la protegida, inversión relevante ya comprometida y un pipeline que se jugará en varias décadas.

Y para eso está el Máster Inmobiliario: para salir pisar el barro… y convertir ese barro en negocio bien estructurado.