El punto de inflexión tiene nombre propio: Málaga

Aliseda eligió el Gran Hotel Miramar para cerrar su gira nacional. Lo que se dijo allí lo llevamos meses documentando en el Pulsímetro. Que lo confirmen los principales actores del mercado desde una de las terrazas con mejores vistas a la bahía tiene su propio valor.

La consultora e asset manager Aliseda ha recorrido este año las principales plazas del mercado inmobiliario español bajo un título que no deja mucho margen a la ambigüedad: Un nuevo punto de inflexión. Madrid, Valencia, Vigo, Sevilla, Barcelona. La última parada fue Málaga, en el Gran Hotel Miramar, y fue también la más significativa para nosotros: sentarse a escuchar el diagnóstico del sector desde una ciudad que lleva años protagonizando ese diagnóstico es una experiencia con densidad propia.

Quién habló y desde dónde

La jornada combinó, como en las ediciones anteriores de la gira, una mirada macro sobre la economía con una lectura sectorial del mercado. El formato ya está rodado: un economista de referencia que sitúa el contexto, y los directivos de Aliseda que concretan la oportunidad sobre el suelo. Pero Málaga añadió un elemento que las otras plazas no tuvieron: la voz de quien gestiona, desde dentro, el urbanismo de la ciudad que más titulares genera en el sector.

• Rafael Pampillón. Catedrático de Economía Aplicada · Universidad CEU San Pablo y Universidad Villanueva · Profesor del IE Business School JM.

• José María Morente del Monte, Gerente de la Agencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras · Ayuntamiento de Málaga · Profesor de Urbanismo en Rebs.

• Luis Alonso, Director de Suelo · Aliseda.

• Fernando López, Director Comercial · Aliseda.

El marco: España funciona cuando Europa frena

Rafael Pampillón situó el punto de partida donde hay que situarlo: en el contexto global. La incertidumbre geopolítica —el conflicto en Oriente Medio y su presión sobre la energía, las tensiones arancelarias con Estados Unidos— está pesando sobre la economía europea de una forma que no afecta a España con la misma intensidad. El diferencial de crecimiento es llamativo y no es coyuntural.

2,4 %

Crecimiento del PIB español previsto para 2026 · BBVA Research y Comisión Europea

0,9 %

Crecimiento previsto para el conjunto de la eurozona en 2026

600.000

Viviendas de déficit estructural acumulado en España desde 2021 · Banco de España

Pero el argumento de Pampillón no se quedó en el PIB. Su tesis central, que ha repetido en cada parada de la gira de Aliseda, es que España arrastra un déficit estructural de vivienda porque la producción residencial no crece al ritmo que exige la demanda. La creación de hogares supera con creces las viviendas que se entregan cada año —en 2025, se certificaron entre 88.000 y 95.000 unidades frente a unos 240.000 nuevos hogares formados—, y esa brecha no se cierra sola. La falta de suelo finalista, la lentitud de los procesos urbanísticos y la escasez de mano de obra cualificada son los tres cuellos de botella que lo explican.

El mercado inmobiliario español no tiene un problema de demanda. Tiene un problema de oferta que no sabe cómo responder a esa demanda con la velocidad que se necesita.Síntesis del argumento de Rafael Pampillón en la gira Aliseda 2026

La voz que más nos interesaba: Morente del Monte

José María Morente del Monte es arquitecto con 37 años de experiencia en instituciones públicas. Ha pasado por el Ayuntamiento de Marbella, por la Dirección General de Urbanismo de la Junta de Andalucía —donde presidió el comité de expertos para la elaboración de la LISTA, la Ley de Suelo de Andalucía— y desde septiembre de 2024 dirige la Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Málaga. También es profesor de Urbanismo en Rebs.

Que alguien con ese perfil estuviera en la mesa no es un detalle menor. Cuando el sector privado —inversores, promotores, asset managers— se sienta a hablar del futuro del mercado, la presencia de quien tiene la llave de los procesos urbanísticos en la ciudad más tensionada de Andalucía cambia la naturaleza de la conversación. No es teoría: es la administración que gestiona los plazos reales.

Su participación conecta directamente con uno de los debates centrales del sector en España: la velocidad de tramitación. Los proyectos se conciben, se financian y se comercializan a un ritmo que los procesos administrativos no siempre pueden seguir. Málaga no es una excepción, pero sí es una ciudad que ha decidido colocarse en posición de respuesta activa: la nueva estructura de la GMU, el impulso a la simplificación de licencias y el trabajo con la LISTA son señales en esa dirección.

Lo que Aliseda vino a confirmar sobre Málaga

Los datos de Aliseda sobre Andalucía son elocuentes. La compañía —mayor comercializadora de suelo de España por volumen— gestiona en la región 188 suelos con capacidad para desarrollar más de 21.000 viviendas y un valor estimado de 570 millones de euros. Málaga y su provincia concentran una parte sustancial de ese volumen, en una zona donde la escasez de suelo finalista es especialmente acusada y donde la demanda no da síntomas de enfriarse.

Nada de esto sorprendió a quienes asistimos al Miramar. Son datos que el Pulsímetro Inmobiliario de Rebs lleva meses documentando con granularidad local: la evolución de precios en la provincia, el comportamiento del mercado de la Costa del Sol frente a otras plazas, el impacto del comprador internacional, la tensión entre la demanda residencial de alta gama y la necesidad de vivienda asequible. Lo que aportó la jornada fue la validación de ese diagnóstico por parte de actores con escala nacional y perspectiva institucional.

Pulsímetro Rebs – Málaga

El precio de la vivienda usada en la provincia de Málaga ha acumulado un incremento superior al 57 % entre 2020 y 2025. El Banco de España sitúa a Málaga entre las seis provincias donde se concentra casi la mitad del déficit nacional de vivienda. La costa norte —Marbella, Benahavís, Estepona— encadena un tercer año consecutivo de subidas a doble dígito, redibujando el mapa de interés inversor más allá del núcleo urbano.

Estos datos no aparecieron en la jornada como novedad: son el contexto que la hace relevante.

El punto de inflexión no es una promesa: ya está aquí

La tesis de Aliseda al llamar a esta gira «un nuevo punto de inflexión» tiene más precisión de lo que parece. No es que el sector vaya a despegar: es que ya ha despegado, y la pregunta ahora es quién tiene las herramientas para leer lo que está pasando y actuar en consecuencia. El capital ha vuelto, pero con criterios mucho más selectivos. Ya no compra mercado en abstracto: compra tesis, activos con recorrido, proyectos donde pueda crearse valor real.

Eso requiere un tipo de profesional que el sector no tenía hace diez años en la cantidad que necesita. Alguien que entienda la fiscalidad del activo —con una carga acumulada que ya supera el 26 % del precio de la vivienda nueva, según el informe de EY para Asprima—, que sepa leer un proceso urbanístico, que pueda estructurar financiación alternativa, que conozca la eficiencia energética como palanca de valor y no solo como obligación regulatoria. La complejidad del sector ha crecido más deprisa que la formación disponible para gestionarla

La lectura de Rebs

Estuvimos en el Gran Hotel Miramar escuchando a quienes mueven el mercado desde dentro: un economista que explica por qué España tiene una oportunidad estructural, el gerente de urbanismo de la ciudad que más ha crecido en la última década, y los directivos de la mayor plataforma de suelo del país. El diagnóstico que compartieron no era distinto del que llevamos meses construyendo desde el Pulsímetro.

Que un evento de ese nivel eligiera Málaga como cierre de su gira nacional no es un dato anecdótico. Es una señal del lugar que ocupa esta ciudad en el mapa inversor español. Y para Rebs, tener a José María Morente del Monte como profesor —quien gestiona desde dentro ese urbanismo que tanto condiciona el mercado— es precisamente el tipo de conexión entre academia y realidad que define nuestra propuesta formativa.

José Antonio Pérez Ramírez, profesor de Rebs también presente en la jornada, lo resumió con la precisión que solo da la experiencia: «Cualquier punto de inflexión implica un cambio y una oportunidad, con sus riesgos. Con lo cual: que te coja bien preparado y en el tajo, a ser posible ligero de equipaje financiero extra.»

El punto de inflexión no espera. Tampoco debería esperar la formación.

En el Máster Inmobiliario MBAi de Rebs aprenderás urbanismo, fiscalidad, inversión y gestión de activos de la mano de quienes los practican. Profesores como José María Morente del Monte traen el mercado real al aula.