España crece con la financiación asequible del ICO para la construcción de viviendas
Durante los últimos años, el acceso a la financiación, por constructores y promotores tradicionales o de equipos gestores multidisciplinares, se ha convertido en uno de los principales factores que condicionan la viabilidad de cualquier promoción inmobiliaria.
El incremento de los costes de construcción, el encarecimiento del suelo, la mayor exigencia de recursos propios por parte de las entidades financieras y la necesidad de desarrollar vivienda asequible han obligado al sector a buscar nuevos modelos de colaboración entre el capital público y el privado.
Un cambio de paradigma: el programa «España Crece»
En este contexto nace España Crece, el nuevo instrumento financiero impulsado por el Gobierno que comenzará a operar a partir de septiembre de 2026 y que supone la evolución de la anterior Línea ICO MRR para Vivienda Social, ampliando para la asequible.
Pero el verdadero cambio no está únicamente en disponer de una nueva línea de financiación. El cambio reside en que la Administración empieza a entender que, para incrementar la oferta de vivienda, no basta con regular el mercado: también es necesario facilitar que los proyectos sean financieramente viables.
El cambio de enfoque estratégico, torna hacia la oferta, ya que es donde se encuentra el verdadero cuello de botella, y de ahí la subida constante de los precios, con una demanda muy superior, tanto en alquiler como en venta.
España Crece vegetativamente por el turismo residencial y la migración laboral, cultural y de salud, necesitando duplicar el parque residencial de obra nueva, a razón de más de 100.000 viviendas/año, de forma sostenible, ya que los costes siempre crecen, máxime con escasez de ciertos materiales, por monopolios internacionales y falta de mano de obra cualificada, junto a los financieros por dilación de tiempos burocráticos administrativos, jurídicos y urbanísticos que incrementan el precio porcentualmente más, que el propio tipo de interés al capital ajeno.
Por ello, programas como España Crece pretenden actuar sobre uno de los principales obstáculos del promotor: la financiación.
¿Qué ofrece el nuevo programa?
Aunque el desarrollo normativo continuará concretándose durante los próximos meses, el programa incorpora elementos especialmente relevantes para el sector:
– financiación a largo plazo;
– condiciones económicas más favorables que las habituales del mercado;
– instrumentos complementarios de garantía pública;
– y, como principal novedad, la posibilidad de que determinados proyectos puedan beneficiarse de la condonación de una parte del préstamo cuando las limitaciones propias del alquiler asequible reduzcan significativamente su rentabilidad.
Se trata de un planteamiento mucho más cercano a la lógica económica de un promotor profesional.
Con lo cuál Septiembre empieza, ahora, en agosto, te toca hacerlo, si quieres promover y construir en otoño.
La experiencia demuestra que las mejores oportunidades no las aprovechan quienes llegan primero, sino quienes llegan preparados.
Cuando el programa abra oficialmente las solicitudes, muchos promotores iniciarán entonces el estudio de sus proyectos, poniéndose a la cola de los que han aprovechado el agosto.
El trabajo importante debe realizarse durante las semanas previas al inicio de la convocatoria:
- Comprobar la situación urbanística del suelo.
- Actualizar los estudios de mercado.
- Revisar la viabilidad económica.
- Definir la estructura financiera.
- Analizar la explotación patrimonial del activo.
- Preparar toda la documentación técnica necesaria.
En otras palabras, septiembre comienza en agosto, máxime con la experiencia vivida, de los proyectos que ya han conseguido financiación para construir y entregar viviendas sobre suelos publicos, según pliegos de dichos concursos, así como normativa de vivienda protegida y topes de precios en alquiler o módulos en venta, en base al perfil de la demanda local.
La financiación ya no puede analizarse al final del proyecto, sino antes de presentarse al concurso, en base a todo lo anterior, es como empezar la casa por el tejado, que son los clientes, su perfil financiero, en este caso, en base al scoring del Registro de Demandantes, y de ahí, a la viabilidad financiera, técnica y económica de cada proyecto, en base a las cuotas de amortización financiera y rentabilidad del proyecto.
La estructura financiera condiciona el propio diseño de la promoción, el ritmo de desarrollo, la estrategia comercial, la rentabilidad esperada e incluso el tipo de producto que resulta viable construir, adaptados a la normativa vigente y condiciones de cada pliego publico, en caso de ser suelo demanial.
Por ello, la financiación debe incorporarse desde las primeras fases de planificación.
Una oportunidad también para cooperativas, fondos y patrimonialistas
El nuevo programa no solo puede resultar atractivo para los promotores tradicionales.
También abre oportunidades para:
- Cooperativas de viviendas.
- Family Offices.
- Fondos especializados.
- Patrimonialistas.
- Operadores Build to Rent.
- Sociedades de colaboración público-privada.
Todos ellos encontrarán un escenario financiero más favorable para desarrollar vivienda destinada al alquiler asequible.
El conocimiento será la verdadera ventaja competitiva, sumado al expertis de cada equipo, generando talento propio para esta línea de actividad y negocio en el sector inmobiliario.
Las nuevas herramientas financieras serán importantes y necesarios, pero no serán suficientes.
Los proyectos que consigan acceder a ellas serán aquellos que combinen una buena ubicación, una correcta planificación urbanística, un modelo financiero sólido y un profundo conocimiento del mercado, junto a equipos gestores con expertis suficiente.
En definitiva, los promotores que mejor integren el análisis urbanístico, económico, financiero y comercial serán quienes estén en mejores condiciones para aprovechar esta nueva etapa.
Porque, al final, la financiación no convierte un proyecto mediocre en un buen proyecto, lo que hace es acelerar aquellos proyectos que ya nacen con fundamentos sólidos.
Y precisamente ahí es donde el conocimiento sigue marcando la diferencia, junto a la experiencia y talento propio que se adquiere como equipo de alto rendimiento inmobiliario.
Ya lo decían los primeros constructores, luego promotores, hoy ensambladores y gestores de capital ajeno y/o propio, para transformar los sueños y necesidades de suelo y techo, en realidades: “EL SABER NO OCUPA SITIO, Y EL QUE SABE OCUPA BUENOS LUGARES”, no te quedes sin tu silla.
La financiación ya no se improvisa, se aprende.
Programas como España Crece exigen equipos que dominen la viabilidad urbanística, financiera y comercial desde el primer día.
El MBAi de Rebs forma a los profesionales que van a liderar estos proyectos. Descubre el programa.
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