El alquiler asequible exige pliegos financiables

La colaboración público-privada puede ampliar la oferta, pero solo si el riesgo y la rentabilidad están bien repartidos.

La colaboración público-privada entra en una fase decisiva

En Rebs vemos una conclusión clara: la colaboración público-privada no resolverá por sí sola el problema de la vivienda. Sin embargo, será difícil ampliar el parque de alquiler asequible sin ella.

El debate ya no debe centrarse en si el suelo público se licita. La cuestión verdaderamente importante es cómo diseñar operaciones que preserven su finalidad social y que, al mismo tiempo, puedan construirse, financiarse y gestionarse durante décadas.

La presión sobre la vivienda es evidente. Sin embargo, no puede medirse solo comparando los nuevos hogares con las viviendas terminadas. Una parte de la demanda se cubre con vivienda de segunda mano, inmuebles vacíos que regresan al mercado, rehabilitaciones y cambios de uso.

Aun así, el Banco de España estima que, entre 2021 y 2025, la diferencia acumulada entre los hogares creados y la obra nueva terminada se aproximó a 750.000 viviendas. Este dato no representa por sí solo un déficit residencial, pero sí refleja que la nueva oferta no avanza al mismo ritmo que la formación de hogares.

La tensión también se observa en el alquiler. Según el INE, el precio de los nuevos contratos aumentó un 8,8 % en 2024, frente al 2,8 % de los contratos vigentes.

El reto no consiste únicamente en construir más. También debemos movilizar la vivienda existente y generar una oferta asequible allí donde existe una necesidad real.

El suelo público debe reducir el coste, no ocultar el riesgo

El modelo de colaboración más extendido tiene sentido. La Administración conserva la propiedad del suelo y concede al operador privado un derecho de superficie o una concesión de larga duración.

El operador construye, financia, mantiene y gestiona el edificio. A cambio, debe respetar unas rentas limitadas y unos criterios de acceso previamente definidos. Cuando concluye la concesión, el activo revierte al patrimonio público.

Madrid ha demostrado que este esquema puede alcanzar una escala relevante. El Ayuntamiento estructuró 25 parcelas mediante derechos de superficie de 45 años, con una previsión de hasta 2.500 viviendas.

Por su parte, el Plan VIVE de la Comunidad de Madrid prevé impulsar 14.000 viviendas durante la legislatura.

De Distrito Universidad de Málaga a Sevilla Este

La trayectoria de Lagoom Living demuestra cómo este modelo puede pasar de una actuación concreta a una estrategia territorial.

Después del proyecto Distrito Universidad de Málaga, con 530 viviendas protegidas destinadas al alquiler asequible, Lagoom abre ahora una nueva etapa en Sevilla.

Lagoom Living Sevilla Este, promovido junto al Ayuntamiento de Sevilla y EMVISESA, contempla 843 alojamientos. De ellos, 691 serán protegidos y 152 tendrán carácter transitorio.

El desarrollo cuenta con el apoyo del ICO y de los fondos Next Generation EU. Además, incorpora criterios de sostenibilidad, eficiencia energética, calidad arquitectónica y creación de comunidad.

Lagoom Living REIM es Gold Partner de Rebs.

La continuidad entre Málaga y Sevilla resulta especialmente relevante. Demuestra que los proyectos de alquiler asequible pueden replicarse cuando existen suelo adecuado, colaboración institucional, financiación de largo plazo y una estructura económica coherente.

El objetivo no debe ser anunciar operaciones aisladas. Debemos crear un marco capaz de producir vivienda de manera continuada allí donde la necesidad sea mayor.

El alquiler asequible necesita una estructura económica viable

La cesión de suelo público no garantiza por sí sola la viabilidad de una promoción.

El plazo concesional debe permitir amortizar la inversión y la deuda. Las rentas máximas deben partir de la capacidad real de pago de los hogares. Además, el canon del suelo debería ser reducido, variable o incluso nulo cuando la limitación de las rentas sea especialmente exigente.

Pretender combinar un canon elevado, alquileres contenidos y un plazo concesional corto traslada una contradicción al promotor. Esa contradicción termina afectando al concurso y puede impedir que el proyecto llegue a ejecutarse.

“La finalidad social no se protege haciendo inviables los proyectos, sino diseñando reglas que permitan mantenerla durante toda la concesión”.

Rebs, Real Estate Business School, escuela de negocios especializada en el sector inmobiliario desde 1996.

La calidad del suelo importa tanto como su titularidad. La ubicación, el transporte, la demanda, los servicios disponibles, los costes de urbanización y el calendario de licencias condicionan la viabilidad desde el primer día.

Por este motivo, el conocimiento de urbanismo y desarrollos inmobiliarios resulta decisivo antes de publicar un pliego.

Los riesgos deben asignarse a quien pueda gestionarlos

La primera licitación del Proyecto Viena de Sareb ofrece una advertencia útil. El concurso, lanzado en 2024 para construir 3.770 viviendas en 39 municipios, quedó desierto.

La conclusión no debe ser que el alquiler asequible carece de interés para el capital privado. La verdadera lección es que una renta limitada y un horizonte de largo plazo no garantizan, por sí solos, una operación financiable.

La Administración debe asumir o delimitar con claridad aquellos riesgos que el operador no puede controlar. Entre ellos se encuentran los retrasos en las licencias, las incidencias urbanísticas previas, las cargas extraordinarias de urbanización y los cambios regulatorios que alteren el equilibrio económico.

El operador privado, por su parte, debe responder por la construcción, la eficiencia de los costes, la comercialización, el mantenimiento y la gestión de la vacancia y la morosidad.

La actualización de las rentas también necesita una regla transparente. Esta debe proteger al inquilino, pero permitir que el edificio absorba la inflación, las reposiciones técnicas y los costes operativos.

Sin previsibilidad no existe una financiación sólida basada en los flujos de caja futuros del proyecto.

La demanda debe definir el producto

No todas las localizaciones admiten el mismo tipo de vivienda.

En las áreas metropolitanas bien conectadas, el alquiler asequible dirigido a familias y jóvenes trabajadores tiene una lógica sólida. En zonas con empleo estacional, industrial o sanitario, puede encajar mejor la vivienda temporal.

En aquellos municipios con demanda demográfica suficiente y servicios adecuados, el senior living asequible también puede aportar estabilidad a la ocupación.

La clave no consiste en replicar una tipología por moda. Antes de definir el producto deben analizarse la demanda real, la renta que pueden soportar los hogares y los costes de gestión.

Durante la concesión, la Administración debería medir la ocupación, el tiempo de adjudicación, la renta sobre los ingresos familiares, la morosidad, la rotación, el mantenimiento y el consumo energético.

También debe comprobarse cuántas viviendas se han incorporado realmente a la oferta disponible.

De los anuncios a las viviendas terminadas

El riesgo aparece cuando se licita con prisa, se infravaloran los costes o se eligen ubicaciones sin demanda suficiente.

La solución pasa por diseñar concursos repetibles, aportar datos transparentes y distribuir los riesgos de forma equilibrada.

El alquiler asequible se consolidará como una solución inmobiliaria cuando deje de medirse por el número de anuncios y comience a evaluarse por las viviendas terminadas, ocupadas y bien gestionadas.

Para conseguirlo, el sector público y el privado deben compartir un objetivo: crear las condiciones adecuadas para producir más vivienda asequible allí donde realmente se necesita.