La nueva Ley Europea de Vivienda: regular mejor y construir mucho más.
La nueva Ley Europea de Vivienda: regular mejor y construir mucho más
La propuesta europea exige justificar las restricciones aplicadas en las zonas con presión residencial. Sin embargo, la solución estructural requiere crear suelo, agilizar la gestión urbanística y financiar la vivienda asequible como una infraestructura estratégica.
La Comisión Europea ha presentado su propuesta de Ley Europea de Vivienda Asequible, denominada Affordable Housing Act.
Aunque su denominación pueda llevar a pensar que estamos ante una norma aprobada, el texto acaba de iniciar su tramitación. Todavía deberá negociarse con el Parlamento Europeo y el Consejo. Por tanto, no es una ley vigente y su contenido puede experimentar cambios relevantes.
La propuesta introduce un avance importante. Las administraciones podrán aplicar determinadas restricciones para proteger la disponibilidad y la asequibilidad de la vivienda. Sin embargo, antes tendrán que demostrar que existe un problema real y justificar que las medidas son necesarias, proporcionadas y adecuadas al territorio.
Europa acierta al exigir mejores diagnósticos antes de intervenir. No obstante, la propuesta se quedará a medio camino si no se acompaña de una estrategia mucho más decidida para crear las condiciones necesarias para construir vivienda donde realmente hace falta.
¿Qué propone la Ley Europea de Vivienda Asequible?
La propuesta establece un marco común para evaluar las medidas nacionales, autonómicas o municipales que puedan afectar al mercado interior europeo.
Su ámbito comprende principalmente:
- Las restricciones sobre los alquileres de corta duración.
- Las limitaciones aplicadas a viviendas que no se destinen a residencia habitual.
- Las medidas dirigidas a viviendas vacías o infrautilizadas.
- La reserva de determinados inmuebles para residencia habitual.
- Las condiciones destinadas a primeros compradores o familias con rentas bajas y medias.
- Las autorizaciones o prohibiciones relacionadas con los cambios de uso.
La Unión Europea no obligará a las administraciones a aplicar estas restricciones. Tampoco les concede una autorización automática para intervenir.
La propuesta establece las condiciones que deberán cumplirse cuando una autoridad decida limitar la adquisición, utilización o explotación de determinados inmuebles por razones de asequibilidad residencial.
Intervenir exigirá demostrar la presión residencial
Uno de los principales avances del texto es la creación de una metodología común para determinar cuándo un territorio puede considerarse un área bajo presión residencial.
Entre los criterios planteados se encuentra que el precio de una vivienda media represente, al menos, ocho años de renta disponible por habitante. También deberá comprobarse que esa relación entre precios e ingresos haya empeorado durante los últimos diez años.
Además, la administración tendrá que analizar si el desequilibrio puede mantenerse durante los tres años siguientes.
Para ello, deberá estudiar variables como:
- La evolución de la población y de los hogares.
- Los precios de compraventa y alquiler.
- La relación entre los precios y los ingresos.
- La oferta residencial disponible.
- El ritmo de producción de nuevas viviendas.
- La demanda presente y futura.
- Los usos temporales o no residenciales del parque existente.
La delimitación podrá realizarse por barrios, municipios, áreas metropolitanas, zonas rurales o ámbitos funcionales.
Esta precisión territorial resulta especialmente importante en mercados como Madrid, Málaga o la Costa del Sol. La situación puede cambiar considerablemente entre municipios próximos e incluso entre barrios de una misma ciudad.
No existe un único mercado español de la vivienda. Existen múltiples mercados locales con necesidades, rentas, disponibilidad de suelo y dinámicas demográficas diferentes.
El alquiler turístico no podrá ser una explicación automática
La propuesta presta especial atención a las viviendas de uso turístico y a los alquileres de corta duración.
Para restringir esta actividad, la administración deberá demostrar que ha provocado un efecto negativo significativo sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda durante, al menos, los tres años anteriores.
Las medidas deberán limitarse al territorio afectado y responder a la intensidad concreta del problema. También tendrán que diferenciar entre el uso ocasional de una vivienda y una explotación profesional o intensiva.
Asimismo, será necesario acreditar que no existe otra alternativa menos restrictiva capaz de obtener resultados similares.
Esto introduce una cautela necesaria. La coincidencia entre el crecimiento del alquiler turístico y el encarecimiento residencial no demuestra, por sí sola, una relación causal.
Las administraciones deberán medir el impacto real de cada actividad antes de limitarla. El objetivo debe ser recuperar el equilibrio residencial mediante la solución más eficaz y con el menor coste económico y social posible.
Regular el parque existente no crea las viviendas que faltan
La regulación puede ordenar los usos, corregir desequilibrios concretos o devolver algunas viviendas al mercado residencial. Sin embargo, ninguna restricción puede sustituir la creación de nueva oferta.
Una vivienda turística transformada en alquiler habitual continúa siendo la misma vivienda. Se modifica su utilización, pero no aumenta el número total de hogares disponibles.
Esta diferencia es fundamental.
Europa necesita combinar la gestión del parque existente con una estrategia decidida de producción residencial. De lo contrario, las políticas públicas se limitarán a redistribuir una oferta insuficiente entre compradores, inquilinos, residentes temporales y turistas.
Cuando la demanda crece y la oferta permanece prácticamente inmóvil, aumenta la competencia entre los hogares y se agravan las dificultades de acceso.
Construir vivienda para comprar también aliviaría el alquiler
Los mercados de compraventa y alquiler no funcionan de manera independiente. Ambos están directamente conectados.
Una parte importante de quienes viven de alquiler no lo hace por elección, movilidad laboral o preferencia personal. Alquila porque no puede afrontar la entrada, acceder a financiación o encontrar una vivienda en propiedad compatible con sus ingresos.
Según Fotocasa, el 46 % de los inquilinos vive de alquiler porque no puede comprar una vivienda. Esto equivale aproximadamente a cinco de cada diez inquilinos.
Por tanto, aumentar la producción de vivienda destinada a la venta también contribuiría a aliviar el alquiler.
Si una parte de estos hogares pudiera acceder a una vivienda en propiedad, dejaría disponible la vivienda que ocupa actualmente como inquilino. Esa rotación ampliaría la oferta para quienes prefieren o necesitan continuar viviendo de alquiler.
El proceso sería el siguiente:
- Se construyen viviendas en los territorios con demanda residencial acreditada.
- Más hogares pueden acceder a la compra.
- Parte de esos hogares abandona el mercado del alquiler.
- Las viviendas arrendadas que dejan libres vuelven a estar disponibles.
- Se reduce la competencia entre inquilinos.
- La menor presión favorece una evolución más equilibrada de las rentas.
Construir para vender y construir para alquilar no son estrategias enfrentadas. Son vías complementarias para ampliar la oferta residencial y atender situaciones económicas y personales diferentes.
Europa debe crear las condiciones para producir más vivienda
La propuesta europea incorpora una metodología más rigurosa para justificar las intervenciones. El siguiente paso debe consistir en actuar sobre los obstáculos que impiden responder a la demanda.
Una política europea verdaderamente ambiciosa debería:
- Movilizar suelo apto para vivienda.
- Facilitar la urbanización y ejecución de los desarrollos.
- Reducir los plazos de planeamiento y gestión.
- Agilizar la concesión de licencias.
- Garantizar capacidad eléctrica, agua, transporte y servicios públicos.
- Impulsar la colaboración público-privada.
- Ampliar la financiación destinada a vivienda asequible.
- Favorecer la construcción industrializada.
- Mejorar la productividad del sector.
- Reforzar la seguridad jurídica.
- Adaptar la producción a los salarios de cada territorio.
- Vincular las ayudas a viviendas iniciadas y terminadas.
Las políticas deberían evaluarse por sus resultados materiales. El indicador decisivo no es cuántos planes se anuncian ni cuántas normas se publican.
La verdadera medida del éxito es cuántas viviendas se terminan, dónde se localizan y qué hogares pueden acceder a ellas.
La vivienda asequible debe tratarse como una infraestructura estratégica
Europa debería reconocer la vivienda asequible como una infraestructura estratégica para el funcionamiento económico y social de sus territorios.
Una ciudad no puede atraer trabajadores, sostener sus servicios públicos ni desarrollar nuevas actividades empresariales si quienes estudian o trabajan en ella no encuentran una vivienda compatible con sus ingresos.
La vivienda resulta tan necesaria para el funcionamiento de una economía como el transporte, la energía, el agua o las telecomunicaciones.
Esta consideración permitiría superar una política basada principalmente en ayudas puntuales y convocatorias temporales.
La Unión Europea debería recuperar la capacidad transformadora de sus fondos estructurales, especialmente la lógica inversora de los fondos FEDER, para financiar programas residenciales estables y con objetivos a largo plazo.
Los recursos europeos podrían destinarse a:
- Urbanizar suelo destinado a vivienda asequible.
- Construir las infraestructuras asociadas a los nuevos desarrollos.
- Financiar vivienda protegida para venta y alquiler.
- Rehabilitar edificios y recuperar viviendas fuera de uso.
- Reducir el coste financiero de las promociones.
- Aportar garantías públicas que faciliten la inversión privada.
- Impulsar la industrialización de la construcción.
- Crear instrumentos rotatorios que reinviertan los recursos recuperados.
El objetivo debería ser convertir los fondos europeos en una palanca permanente de producción. No deberían limitarse a una sucesión de subvenciones que desaparecen cuando termina cada programa.
Una financiación canalizada mediante el ICO y la banca
En España, los recursos europeos destinados a vivienda asequible podrían canalizarse mediante el Instituto de Crédito Oficial y las entidades financieras.
El ICO actuaría como instrumento público de financiación, coordinación y garantía. La banca aportaría su capacidad para analizar las operaciones, formalizar los préstamos, controlar los hitos de ejecución y distribuir los recursos por todo el territorio.
El sistema podría estructurarse de la siguiente manera:
- La Unión Europea asigna recursos a programas de vivienda asequible.
- El ICO transforma esos recursos en préstamos, avales o garantías.
- Las entidades financieras canalizan la financiación hacia proyectos viables.
- Promotores, cooperativas, administraciones y operadores desarrollan las actuaciones.
- Las administraciones aportan suelo, agilizan los procedimientos y supervisan el cumplimiento de los requisitos.
- La devolución de los préstamos permite reinvertir el capital en nuevas promociones.
Este modelo permitiría multiplicar el impacto de cada euro público.
Los recursos europeos no tendrían que cubrir todo el coste de las promociones. Su función principal sería reducir el riesgo, mejorar las condiciones financieras y movilizar crédito bancario e inversión privada.
España ya dispone de una extensa red financiera capaz de distribuir estos recursos. El reto consiste en dotarla de continuidad, reglas claras y volumen suficiente.
Financiar resultados y no solamente programas
La financiación europea debería vincularse a objetivos verificables.
Entre ellos:
- Número de viviendas iniciadas.
- Número de viviendas terminadas.
- Plazos reales de ejecución.
- Precio máximo de venta o alquiler.
- Relación entre el precio y los ingresos locales.
- Duración del régimen de vivienda asequible.
- Reducción del consumo energético.
- Localización en áreas con necesidad residencial acreditada.
No bastaría con aprobar planes, firmar convenios o reservar partidas presupuestarias. El resultado debe medirse en hogares efectivamente entregados.
Europa puede establecer un marco común, pero cada programa deberá adaptarse a la realidad de su territorio.
Un área metropolitana en crecimiento no necesita la misma solución que una zona rural en proceso de despoblación. Tampoco comparten las mismas necesidades una ciudad turística y un municipio industrial.
La colaboración público-privada como palanca
Considerar la vivienda asequible como una infraestructura estratégica no significa que toda ella tenga que ser construida o gestionada directamente por la Administración.
El sector público debe definir los objetivos, aportar suelo cuando sea posible, establecer las condiciones de asequibilidad y garantizar la estabilidad del marco.
El sector privado debe aportar capacidad técnica, financiación, innovación, construcción y gestión.
La colaboración público-privada permite distribuir riesgos y acelerar la ejecución. También facilita que los recursos públicos actúen como capital tractor de una inversión mucho mayor.
La pregunta no debería ser quién construye la vivienda. La pregunta debe ser qué modelo consigue producirla antes, mantenerla asequible y atender mejor las necesidades de los hogares.
Las necesidades deben medirse localmente
La propuesta europea confirma una idea que Rebs viene defendiendo: el diagnóstico de vivienda debe realizarse desde el territorio.
Comparar únicamente la creación de hogares con las viviendas nuevas terminadas ofrece una visión incompleta.
También deben analizarse:
- La segunda mano disponible.
- El alquiler residencial.
- Las viviendas vacías.
- Los alojamientos temporales.
- Las necesidades de rehabilitación.
- Los movimientos internos de población.
- La capacidad económica de los hogares.
Un municipio puede tener suficiente parque residencial en términos agregados y, al mismo tiempo, sufrir una escasez grave de viviendas adecuadas para las personas que trabajan allí.
También puede suceder lo contrario: que una restricción general se aplique sobre áreas que no comparten la misma presión ni las mismas causas.
La información local permite diferenciar entre falta de vivienda, falta de vivienda asequible, concentración de usos temporales, problemas de movilidad o desajustes entre el producto disponible y la capacidad económica de la población.
Una oportunidad para los profesionales inmobiliarios
El nuevo marco europeo incrementará la necesidad de profesionales capaces de integrar regulación, urbanismo, financiación, análisis de datos y estrategia inmobiliaria.
Ya no bastará con conocer una norma. Será necesario determinar:
- Si un territorio cumple los criterios de presión residencial.
- Qué factores explican el desequilibrio.
- Cómo afectará una medida a cada uso inmobiliario.
- Qué alternativas menos restrictivas existen.
- Qué proyectos pueden responder a la demanda.
- Cómo estructurar su financiación.
- Cómo convertir suelo y capital en viviendas terminadas.
Esta visión transversal forma parte del modelo de aprendizaje de Rebs, Real Estate Business School.
El sector necesita profesionales capaces de entender todo el proceso inmobiliario: desde el análisis del suelo y la viabilidad hasta la financiación, construcción, comercialización y explotación del activo.
Regular mejor, financiar mejor y construir mucho más
La futura Ley Europea de Vivienda Asequible parte de un principio acertado: no se debe intervenir un mercado sin demostrar dónde se encuentra el problema, cuáles son sus causas y qué resultados puede producir la medida adoptada.
Sin embargo, Europa debe avanzar desde la regulación de los usos hacia la creación efectiva de oferta.
Restringir puede modificar el destino de algunas viviendas. Financiar y construir permite incorporar nuevas viviendas al sistema.
En Rebs defendemos que la vivienda asequible debe considerarse una infraestructura estratégica. Sin vivienda suficiente, las ciudades pierden talento, competitividad y capacidad para sostener sus servicios esenciales.
Europa dispone de experiencia y herramientas para hacerlo. La lógica inversora de los fondos FEDER podría evolucionar hacia un gran instrumento financiero de vivienda, apoyado por el Banco Europeo de Inversiones y por los bancos nacionales de promoción.
En España, el ICO y las entidades financieras podrían canalizar esos recursos hacia promotores, cooperativas, administraciones y operadores capaces de convertirlos en proyectos viables.
La combinación de financiación europea, garantías públicas, crédito bancario, suelo y capacidad empresarial multiplicaría el impacto de la inversión.
Este modelo también debería atender tanto al alquiler como a la propiedad. Más vivienda destinada a la venta permitiría que muchos inquilinos accedieran a un hogar propio y liberaría oferta para quienes necesitan continuar alquilando.
El objetivo no debe ser elegir entre compra y alquiler, ni entre iniciativa pública y privada.
El objetivo debe ser crear las condiciones para producir suficientes viviendas, en los lugares donde se necesitan y a precios compatibles con los ingresos de los hogares.
La política europea de vivienda no debería medirse por las normas aprobadas o los fondos anunciados, sino por el número de viviendas asequibles que llegan finalmente a sus destinatarios.
Fuentes
