Más suelo no basta: Málaga pone el foco en la capacidad real de construir vivienda

La apertura del curso académico 2026/27 de Rebs en Málaga dejó una pregunta concreta: si mañana hubiera más suelo disponible, ¿podríamos convertirlo en viviendas? Administraciones y profesionales reunidos el 23 de septiembre señalaron cuatro condiciones: coordinación pública, proyectos capaces de atraer capital, tramitación eficaz y capacidad productiva.

La colaboración pública empieza entre administraciones

La jornada se celebró en el Colegio de Arquitectos de Málaga. Miguel Ángel Medina Jiménez Andrades, director de Rebs Alumni y Relaciones Institucionales, y Susana Gómez de Lara, decana del Colegio, dieron la bienvenida a los asistentes.

Después, José María García Gómez, viceconsejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid, y Francisco Pomares Fuertes, teniente de alcalde y delegado de Ordenación del Territorio y Vivienda del Ayuntamiento de Málaga, expusieron las actuaciones de sus respectivas administraciones. José Antonio Pérez Ramírez, director de Rebs, coordinó el diálogo.

La reflexión que atravesó el encuentro fue clara: antes de pedir colaboración entre sector público y privado, las administraciones deben coordinar sus decisiones. Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos intervienen en fases distintas del desarrollo de vivienda. Si sus normas y criterios no encajan, un proyecto puede quedar atrapado entre objetivos compartidos y procedimientos incompatibles.

El ejemplo concreto fue el proyecto de real decreto sobre gestión del riesgo de inundación sometido a consulta pública por el MITECO en julio de 2026. El proyecto aún no es una norma aprobada. Entre sus propuestas figuran nuevas limitaciones de usos residenciales en zonas de flujo preferente y condiciones adicionales en otras zonas inundables. En la jornada se cuestionó que una iniciativa estatal con posibles efectos sobre el suelo residencial avance sin una coordinación suficiente con las administraciones que planifican y gestionan la vivienda en cada territorio. La prevención del riesgo de inundación es imprescindible; el debate está en cómo articularla con el planeamiento y con las necesidades de vivienda.

El capital extranjero necesita proyectos ejecutables

La segunda mesa reunió a Javier Braza Delgado, CEO de Lagoom Living; Ángel Asenjo Díaz, arquitecto director de Asenjo y Asociados; Jorge Borrego Álvarez, presidente de Grupo Sinerba; y Antonio Ñudi Tornero, socio de Derecho Público y Regulatorio de Andersen. José Antonio Pérez Ramírez coordinó de nuevo la conversación.

Braza explicó qué claves permiten atraer capital extranjero a proyectos como los que Lagoom Living desarrolla en Málaga y Sevilla, con la mirada puesta también en Madrid y Valencia. Su intervención trasladó la conversación desde la disponibilidad teórica de suelo hasta las condiciones que un inversor necesita para comprometerse con una actuación concreta.

El momento más revelador llegó cuando José Antonio Pérez Ramírez le preguntó qué necesitaría ese capital para entrar en una actuación como la expansión de la Vega de Campanillas. Braza respondió con un dato concreto que llevó la conversación del plano general al propio proyecto. Ángel Asenjo, arquitecto encargado del desarrollo, tomó nota de sus indicaciones. La escena resumió el valor de reunir a quienes deciden sobre la inversión y a quienes dan forma al proyecto.

La capacidad de construir también limita la oferta

Además de los plazos administrativos para preparar suelo y autorizar proyectos, Borrego puso sobre la mesa un límite que no desaparece al modificar una norma: la falta de mano de obra. Su planteamiento fue que, aunque se habilitara de inmediato una gran superficie para edificar, las empresas tendrían dificultades para ejecutar toda esa obra. Lo expuso desde la experiencia de su empresa y de otros profesionales del sector, sin presentar una estimación cuantificada para el conjunto de España.

La consecuencia es práctica. Para entregar más viviendas hacen falta profesionales que quieran entrar y permanecer en la construcción. Mejorar la formación, las condiciones de trabajo y la percepción del oficio forma parte de la respuesta. Agilizar el suelo es necesario, pero el calendario de entrega depende también de quién puede construir.

Revisar proyectos sin multiplicar controles

Asenjo planteó otra cuestión: por qué un técnico competente, con titulación y responsabilidad profesional, no puede acreditar que un proyecto cumple la normativa sin repetir comprobaciones ante otros organismos. Su intervención invitó a revisar qué aporta cada control, cuánto tarda y quién responde por su resultado.

La simplificación no puede presumir que toda comprobación es redundante. Sí exige identificar duplicidades, fijar criterios claros y dar seguridad jurídica a promotores, técnicos y administraciones. Ñudi aportó a la mesa la perspectiva del derecho público y regulatorio.

La jornada dejó una conclusión para el nuevo curso: mejorar el acceso a la vivienda requiere conectar las decisiones normativas con la ejecución. La coordinación entre administraciones, la viabilidad para atraer capital, una tramitación proporcionada y la capacidad de construir deben avanzar a la vez. Desde Rebs, Real Estate Business School, seguiremos reuniendo a quienes pueden convertir ese debate en soluciones aplicables.