La asimetría de información, el buen nombre comercial y la ofensa
La asimetría de información. Cuando una persona decide comprar un inmueble, lo habitual es que carezca de los conocimientos técnicos y jurídicos para poder analizar y verificar sus características (solidez, aislamiento, calidad de las instalaciones, bondad de los estatutos de la comunidad, etc.).
Incluso en el caso de que sea un experto en cada una de las materias que envuelven la producción inmobiliaria, habrá elementos que queden fuera de su escrutinio, como por ejemplo los vicios ocultos, las intenciones del promotor o información sociocultural sobre sus futuros vecinos.
Quien sí posee toda esa información es el vendedor/promotor del inmueble, evidenciando una clara desigualdad en la cantidad de información que maneja cada parte.
Esta asimetría de información supone un dilema para los compradores a la hora de tomar una decisión, y se presenta cada vez que queremos adquirir un bien en el mercado, desde un yogur a un automóvil.
Herramientas para hacer frente a la asimetría de la información ofrecidas por el sector público.
Ante esta desprotección cabe articular muchas soluciones, unas provistas por el sector público y otras por el sector privado. Las provistas por el sector público se basan en presumir que el consumidor es incapaz de defenderse por sí mismo, proponiendo la intervención del mercado mediante regulaciones y controles. Entre estas medidas se encuentran:
– Regulación de los requisitos y prestaciones mínimas que han de cumplir los edificios. El Código Técnico, en desarrollo de la Ley de Ordenación de la Edificación, establece unos requisitos básicos que han de cumplir todas las edificaciones.
Además, y según su uso específico, los edificios tienen que cumplir con una serie de requisitos adicionales regulados en la normativa sectorial, que a su vez se complementan con las condiciones exigidas en los Planes Generales de Ordenación Urbanística o las Ordenanzas Municipales.
– Regulación de los requisitos mínimos y estándares de calidad que han de cumplir los equipos y materiales empleados en la edificación. No sólo la edificación debe cumplir unos requisitos, también los equipos y materiales de que se incorporen con carácter permanente a los edificios llevarán el marcado CE, mediante el cual el fabricante/importador informa a los usuarios y autoridades competentes de que ese producto cumple con las características exigidas por la legislación.
– Regulación de los agentes que pueden intervenir en el sector inmobiliario. Otra herramienta que tiene el Estado es limitar la intervención en el proceso edificatorio a determinados agentes que tengan una formación certificada oficialmente.
Así, el régimen de competencias profesionales persigue la seguridad del consumidor y usuario, previendo que alguien sin titulación o con una titulación inadecuada los pondría en peligro.
– Regulación de la publicidad. Independientemente de las disposiciones legales que rigen cómo ha de ser la publicidad en general, las Comunidades Autónomas regulan la información comercial que obligatoriamente se debe poner a disposición del comprador o arrendador en el caso de las viviendas.
– Garantías y seguros obligatorios. La Ley de Ordenación de la Edificación y las legislaciones de los colegios profesionales, recogen las distintas garantías y seguros que por ley han de suscribir los agentes intervinientes en la promoción inmobiliaria.
Además de proteger a los consumidores y usuarios frente a los daños y perjuicios sufridos, también se asegura la devolución de las cantidades abonadas a cuenta por los compradores en el caso de que la edificación no llegue a buen fin.
– Controles: Parte de la regulación, a la que hemos hecho referencia, es controlada por la Administración preventivamente mediante autorizaciones previas, o posteriormente mediante controles e inspecciones.
Entre las autorizaciones previas más conocidas están las licencias de obra y las de apertura, pero hay muchas más dependiendo del tipo de edificio y de la normativa de aplicación (autorizaciones de la normativa sectorial).
Los visados obligatorios de los colegios profesionales también son controles previos a los proyectos técnicos y otros documentos que precisan de la intervención de técnicos colegiados.
Herramientas para hacer frente a la asimetría de la información ofrecidas por el sector privado.
Antes de que el Estado protector existiera, el mercado y la iniciativa privada crearon sistemas de protección eficientes ante la demanda de los consumidores de ser ayudados en sus decisiones de compra. Estos sistemas son los que en su esencia ha fagocitado el sector público, aunque conviven en la actualidad como medidas complementarias:
– La reputación o el buen nombre comercial. Todos sabemos lo que es, lo difícil que es conseguirla y lo fácil que es perderla. Es el bien más preciado que debe conservar una empresa o profesional y se adquiere ofreciendo bienes y servicios de buena calidad con una buena imagen, trasparencia y una impecable atención al cliente. La buena reputación podría sustituir, por sí sola, todos los mecanismos con los que nos protege el sector público y el privado.
La forma más común de extender la reputación de un profesional o empresario es el boca a boca, aunque hoy día internet y las redes sociales nos permiten conocer la reputación de empresas, aunque estén lejos de nuestro entorno.
– Garantías y seguros voluntarios. Si desconocemos la reputación de un empresario o profesional, o pese a ella necesitamos más seguridad, ésta se puede suplir o apuntalar con garantías o seguros voluntarios que nos protejan frente a cualquier incertidumbre, daño o perjuicio.
-Los contratos. Un contrato con un clausulado adecuado, recoge las medidas de resarcimiento cuando hay problemas o incumplimientos. Es otra de las herramientas con la que cuenta el sector privado para garantizar una correcta compraventa.
En los contratos se pueden recoger muchas de las medidas que hemos expuesto en este apartado (seguros, garantías, controles, certificados, etc.)
– Certificaciones o sellos de calidad del vendedor o de los productos. Los empresarios, los profesionales, y los fabricantes de materiales y equipos, pueden obtener sellos de calidad privados que certifiquen y controlen la calidad de sus productos o servicios. Los consumidores también pueden contratar los servicios de técnicos o empresas para que certifiquen y controlen la calidad de lo que compran.
Estos servicios de certificación y control los ofrecen distintos tipos de empresas entre las que se encuentran los laboratorios, las entidades de control de calidad, las tasadoras o los organismos de control técnico (OCT).
– Registros o asociaciones autorreguladas. Los empresarios y profesionales pueden voluntariamente formar parte de registros o asociaciones, en las que se obliga al cumplimiento de una regulación y código deontológico propio. Su pertenencia a ellos proyecta al consumidor una forma de actuar que está alineada con los intereses del mismo.
A veces, estas asociaciones también ofrecen garantías o seguros adicionales a los clientes que contraten con ellas.
– Publicidad e información. Mediante la publicidad los empresarios y profesionales ponen a disposición de los consumidores información de los productos que ofrecen, donde se explican y detallan las prestaciones y memorias de calidades de los inmuebles.
La disponibilidad de una adecuada información facilita la toma de decisiones a los consumidores, protegiéndoles de compras a ciegas y equilibrando la asimetría de la información.
CONCLUSIONES.
Primera. En realidad, lo que ha hecho el sector público es adoptar muchas de las medidas que había desarrollado el sector privado e imponerlas por ley. Pero como todos los empresarios debemos cumplirlas, no nos ayudan a diferenciarnos cuando queremos captar clientes.
Sin embargo, si tomamos conciencia de las medidas adicionales que ofrece el sector privado, podemos conseguir una ventaja competitiva frente a nuestros competidores, y disminuir la brecha que la asimetría de información implica para los compradores.
Ahora bien, sin lugar a duda, de entre todas las medidas posibles, lo más valioso es conseguir un buen nombre comercial, pues si ganamos la confianza de nuestros clientes, estos se pueden desentender de la ardua tarea que supone adquirir conocimientos para disminuir su ansiedad frente a una compra incierta. Es decir, con nuestro buen nombre comercial, les estamos regalando tiempo y tranquilidad.
No quiero dejar de mencionar que, antes que un buen nombre comercial o cualquier otra medida de las mencionadas, lo que habrá que tener es un buen producto que satisfaga algunas de las necesidades que existan en el mercado.
Segunda. Además, como empresarios, debemos sentirnos ofendidos por todas estas medidas que propone el sector público. No perdamos de vista que en todas ellas subyace que somos malvados y que menos mal que está papá Estado para proteger a los clientes de nuestros engaños.
Pero también podemos ofendernos como compradores, pues lo que han hecho es que bajemos la guardia para acostumbrarnos a una situación acomodaticia y pensemos que el Estado con sus políticos y ejércitos de burócratas son imprescindibles.
Como hemos visto, sin la necesidad de la intervención del sector público existen mecanismos para que los consumidores tengan garantías a la hora de adquirir un inmueble. Todas las medidas que instrumenta el sector privado tienen un coste que voluntariamente asumiremos o no, en función de la confiabilidad que nos proporcione el vendedor o el producto.
Por el contrario, las medidas que instrumenta el sector público tienen un coste impuesto sobre la promoción inmobiliaria que no sólo se limita al coste directo en sí, sino al aparato administrativo que regula, controla, inspecciona y sanciona, y que obligatoriamente paga el consumidor final, independientemente de que las exija o no.
Además del coste, otros son los inconvenientes del exceso de legislación que supone la protección del consumidor por parte del Estado. Uno es el enorme esfuerzo que los distintos intervinientes hacen por cumplir todas las regulaciones, lo que no implica que obtengan por ello un mejor producto de cara al cliente.
Además, el encarecimiento que supone el cumplimiento de determinadas legislaciones, que, por genéricas, obsoletas u otros motivos no sirven para nada, inviabilizan determinadas promociones. Por último, la rigidez de muchas de ellas supone un freno a la innovación.
Si hay dos formas de conseguir un mismo objetivo, siempre me decantaré por las soluciones que libremente hayan articulado empresarios y consumidores, que son quienes en cada momento tienen la información de lo que necesitan.
Nos debemos enfrentar a cualquier compra sin pensarnos protegidos por “papá Estado”, y poner los medios para que sea un éxito, de manera responsable y perdiendo la candidez infantil con la que abordamos determinadas adquisiciones, y proveernos de las herramientas que el mercado pone a nuestra disposición, pues donde se deja funcionar al mercado, tras una necesidad hay un empresario dispuesto a cubrirla.
Sin decir que, cuanto más confiemos en la Administración y en nuestros gobernantes, más crecerá su capacidad de interferir en nuestras vidas, perdiendo parte de libertad y del control de nuestro futuro.
Visita el blog de Gumersindo haciendo click aquí: http://gumersindofernandez.com/blog/
