Cómo obtener financiación inmobiliaria 2: Capital mezzanine

Tras analizar en el artículo anterior las claves para obtener financiación ajena para nuevos desarrollos inmobiliarios a través de entidades financieras y la regla del 30-70-20 que puedes volver a leer en el siguiente enlace:

Cómo obtener financiación para mi proyecto inmobiliario 1: Financiación bancaria

Analizamos en este nuevo artículo cómo obtener capital mezzanine para tu proyecto inmobiliario si, identificado un suelo y demanda (aunque no preventas ciertas al no poder iniciar la precomercialización), no tienes el 100% de equity para comprarlo, o lo que es lo mismo, el 30% de la inversión total de tu desarrollo inmobiliario.

¿Tienes el 100% de equity para comprar un suelo?

Si la respuesta es sí, no sigas leyendo, ¡este artículo no es para ti!

¿Qué pasa entonces si he identificado un suelo finalista y, tras realizar un estudio de mercado, tengo un proyecto con una demanda latente y no tengo el 100% de equity para comprar suelo?

La primera respuesta es evidente: No vas a conseguir financiación bancaria para tu proyecto porque el apalancamiento financiero es elevado y el LTV superior al 60%.

Y entonces, ¿qué hago?

Cómo obtener un préstamo puente a través de capital privado

Conocidos los requisitos de financiación inmobiliaria de las entidades financieras a nuevos desarrollos, ¿qué pasa si no disponemos del 30% de recursos propios sobre el total de la inversión (100% sobre suelo)?

En ese caso, analizamos cómo obtener financiación vía capital privado, como puente a obtener el préstamo promotor, es decir, cómo obtener deuda mezzanine para comprar suelo, iniciar precomercialización y asegurar preventas y, por tanto, obtener financiación bancaria sobre vuelo.

¿Y qué es deuda mezzanine?

Es la deuda junior que adquirimos para la compra del suelo como puente entre los nuevos promotores y la banca tradicional, para obtener el préstamo promotor (deuda senior), cumpliendo así las exigencias de las entidades financieras que analizamos en el artículo anterior.

¿Cómo estructurar la operación?

Hemos de constituir una sociedad vehículo (SPV) con pignoración de participaciones o acciones con el fondo mezzanine como socio de viaje.

¿Qué te exige un Fondo de deuda?

Todos ellos tienen unas condiciones similares en cuanto a TIR del proyecto que, en ningún caso, ha de estar por debajo del 15-16%.

También te van a pedir que aportes en torno al 50% de equity del suelo. Ya ves, ¡todos te piden que aportes parte de “tu sangre”!. Es evidente, ahora, nadie arriesga en algo en lo que “no crees”. Si no arriesgas, no lo harán contigo.

Y evidentemente, un proyecto con viabilidad financiera, técnica y urbanística demostradas en el teaser de presentación, acreditadas con Due Diligence homologadas y éxitos en los targets marcados. De hecho, estos son los 3 documentos que exigimos a cualquier proyecto que un alumno presente en MiPIN (el Markertplace Inmobiliario de los alumnos de Real Estate Business School) para que los partners (Fondos de deuda, family offices y gestores de inversión) consideren estudiar la operación.

Como hito importante, no van a exigirte preventas.

Vale, pero no tengo el 50% de equity para comprar suelo. ¿¡Qué hago!?

Por supuesto, son muchos los proyectos de nuestros alumnos los que se encuentran en este párrafo. Entonces, ¿puedo desarrollar mi proyecto o no?

Integrando en la SPV (Sociedad Vehículo) como socios, bien a los agentes intervinientes en el proceso productivo, como pueden ser la constructora, el estudio de arquitectura, el propietario de suelo (a través de aportación económica o permuta total o parcial del suelo), la comercializadora o accionistas (no el fondo) que busquen un retorno del capital.

Por supuesto, a todos ellos, además de ser partícipes del proyecto en la parte que a cada uno le corresponde (menos los accionistas-inversores, cuya aportación y retorno es financiera), ha de retornarles un % del margen sobre ventas.