Tanto en las mesas redondas organizadas en los MBAi Inmobiliario y Programas de Viabilidad de Proyectos Inmobiliarios impartidos este año, se van deduciendo algunas reglas básicas para financiar compras de suelo y ejecución de obras según el tipo de prestamista, bien sea el banco, que ya ha vuelto a conceder sus unidades hipotecarias, fondos de deuda, de inversión o inmobiliarios, family offices o empresas de crowdfunding o crowdlending.

Podríamos hacer una matriz de claves numéricas según los targets que persiguen cada uno de ellos (mejor dichos sus accionistas), unos, propietarios del capital y otros, gestores del ahorro depositado para su custodia. Para ser pragmáticos, vamos a analizar en cada artículo cuáles son las claves para obtener financiación inmobiliaria ajena.

En este primer artículo, analizamos las claves para obtener financiación inmobiliaria ajena para nuevos desarrollos a través de entidades financieras.

Banca tradicional. La regla del 30-70-20

Después de 20 años, son muchas las mesas redondas, sesiones formativas y reuniones con los directivos de las principales entidades financieras que forman parte del Cluster de Profesores de Real Estate Business School. En este último año, la financiación bancaria se basa en la que denominamos la regla del 30-70-20.

¿Y qué es la regla del 30-70-20?

30

El Agente Promotor ha de aportar el 30% en recursos propios del total de la inversión, para la compra del suelo.

70

Es entonces cuando la banca financia, vía crédito promotor, hasta el 70% de la inversión total de la promoción, incluyendo la construcción.

20

La clave está en que el proyecto aporte un margen de beneficio en torno al 20% que aguante los posibles desvíos para asegurar la viabilidad del proyecto y que la banca lo financie.

¿Financiación para la compra de suelos?

Quieren minimizar el riesgo financiero y que tú también lo hagas. De ahí la exigencia del 30% de equity al promotor, lo que más o menos equivale al % de compra de suelo sobre el desarrollo de la promoción. Por tanto, la financiación bancaria para adquisición de suelos será un rara avis.

Exigen preventas ciertas

Dependerá en cada caso del tipo de proyecto y cuál sea el uso al que se destina el mismo. En el caso de primera residencia, las preventas han de estar, en la mayoría de los casos, en torno al 60%, además de la disposición del 30% de recursos propios y que el proyecto aguante un margen del 20. El mínimo será aquel que garantice el punto muerto del proyecto minimizando al máximo posible los riesgos.

Unidades hipotecarias

En un entorno de tipo de interés cero, las entidades financieras han activado el crédito promotor al encontrar en el sector inmobiliario casi la única vía de crecimiento en su actividad (que no lo olvidemos, es prestar dinero). Así, a través de la subrogación de los compradores de viviendas a unidades hipotecarias minoristas, captan nuevos clientes.

Analizando la evolución que las hipotecas tendrán con fecha de estimación para finales de 2018 a través del último avance del Pulsímetro Inmobiliario, correspondiente a la 26ª edición publicada en el mes de junio de este 2018, podemos comprobar como, en los 3 indicadores, hay una evolución positiva, que se estima incluso mayor para este 2018.

Se superarán las 450.000 hipotecas, por un volumen total de casi 70.000 millones de euros. Cabe destacar que el importe total de hipotecas crece en mayor cuantía que el número de hipotecas concedida por lo que, como vemos en la tercera gráfica, el valor de la hipoteca media también incrementa, situándose casi en los 150.000€.

Pero, ¿qué pasa si he identificado un suelo, pero no tengo el 100% de equity para comprarlo, y tengo demanda para ese suelo, pero no preventas ciertas al no poder iniciar la precomercialización? ¡Te interesa leer entonces el siguiente artículo!

Cómo obtener financiación para mi proyecto inmobiliario 2: Capital mezzanine