Los fondos de deuda como alternativa a la financiación tradicional de la promoción inmobiliaria

Hoy día, los alumnos de Real Estate Business School, nos siguen haciendo hincapié en el gran problema que tiene el mediano/pequeño promotor es acceder a la financiación del proyecto, donde no es fácil obtenerla de la banca tradicional. Para suplir dicha carencia, desde 2015 aproximadamente, han hecho irrupción en el mercado español los fondos de deuda inmobiliaria, algunos de los cuales han participado en distintas mesas redondas que hemos celebrado en diferentes lugares del territorio nacional (Madrid, Málaga, Sevilla…).

Estos fondos han llegado a nuestro mercado para financiar proyectos inmobiliarios donde la banca no llega, por supuesto que a un coste superior a la entidad financiera (podemos hablar de un coste del capital entorno al 15%), pero siempre que la viabilidad del proyecto lo permita (debe generar una rentabilidad igual o superior al 20%), no debemos dejar de valorar dicha fuente de acceso al capital. Disponemos de multitud de fondos, aquellos que financian operaciones de más de 20 millones de euros, entre 5 y 20 millones de euros, pero igualmente hay fondos dispuestos a financiar proyectos entre 1 y 5 millones de euros y por debajo del millón. Desde Real Estate Business School, a través del Claustro de profesores, disponemos de línea directa con dichos fondos.

Cómo obtener financiación inmobiliaria a través de fondos de deuda

• Disponer del canal para llegar a ellos.
• Saber cómo elaborar tu business plan.
• Conocer la jerga y terminología de los fondos de inversión.
• Saber la TIR que exige un fondo.
• Preparar tu plan financiero pensando en las necesidades del fondo.
• Debes tener en cuenta que ellos quieren recuperar su préstamo lo antes posible.
• Buscan la rotación de su capital.

Tipos de fondos de deuda

• Private Equity Real Estate o Fondos para promotores: donde entran como accionistas de la sociedad vehículo, donde pueden ponerte gran parte del capital para financiar ese desarrollo, pero el promotor también debe aportar dinero, proyecto o talento.
• Fondos de deuda: donde actúan como una entidad financiera, donde puede financiarte todo o parte del proyecto, pero donde el coste del capital está rondando el 15% de tasa anual. Pueden tener la modalidad de préstamo puente o financiación intermedia/mezzanine.

Para concluir, ratifico que en las reuniones que he podido tener en los últimos años con los players encargados de la financiación, que hoy hay crédito para los proyectos inmobiliarios, que la falta de dinero no es el problema para no arrancar un proyecto, existen numerosos agentes que están dispuestos a poner dinero en nuestros proyectos. Eso sí, lo importante es disponer del canal para llegar a los fondos, comprender muy bien qué buscan, y que la viabilidad del proyecto aguante los números del fondo y nuestro beneficio esperado. El fondo puede actuar como financiador o como socio. Tengamos en cuenta cuál será la más aconsejable según el proyecto.