La Incertidumbre del Cisne Negro

Antes del descubrimiento de Australia, se pensaba que todos los cisnes eran blancos, una creencia basada en la observación y el conocimiento hasta entonces; descubrir su existencia rompió este axioma, a pesar de la negación de muchos, sin que ello implicara nada extraordinario para la humanidad, pero no siempre es así cuando aparece un “cisne negro”,  en el sentido que describe Nassim Nicolas Taleb en su famoso libro de ese mismo nombre.

Tienen que cumplir tres requisitos: rareza, impacto tremendo y explicaciones humanas inventadas después sobre su existencia, haciéndolos explicables y predecibles, es decir la predictibilidad retrospectiva, un sesgo muy habitual en el ser humano, objeto de brillantes estudios psicología del comportamiento y en las ciencias sociales, las cuales tienen grandes limitaciones y dificultades para predecir los problemas o riesgos del mundo; así se explican acontecimientos históricos extremos como la Crisis del 29, Hitler o el fundamentalismo islámico.

Todos son cisnes negros, como también lo es la pandemia que nos azota en estos momentos.

En un ámbito como el inmobiliario, que se caracteriza en general por períodos de maduración y negocio largos, la incertidumbre y pérdida de confianza que conlleva un deterioro económico histórico como el que estamos padeciendo le impacta de forma negativa y e intensa, si bien con diferentes grados según cada segmento e incluso del producto en el que estemos: parones de proyectos y actividad, operaciones de compra canceladas, ajustes en precios, impagos de rentas, reducción del acceso al crédito y, cuando la flexibilidad del proyecto concreto sea ajustada o débil, la pérdida definitiva en muchos casos. Es pronto para determinar y valorar el daño final.

Ahora bien, toda crisis genera oportunidades, en especial para quien posee la capacidad, visión y análisis del riesgo consecuente y adecuado. Si en 2019 y principios de este año, los precios de los activos mantenían un vigor intenso, tras un periodo de crecimiento iniciado allá por 2014, la nueva realidad que vivimos está permitiendo cerrar transacciones con descuentos relevantes.

Todo negocio conlleva riesgo, no seré yo quien lo niegue, pero cuando las cosas se hacen bien, estos poseen con un potencial intrínseco de pérdida muy limitado y, por el contrario, el de ganancias futuras es muy superior tanto en volumen como en escala.

El análisis de los todos riesgos es crítico en este sector…

Todos ellos se tratan y enseñan con profusión en Real Estate Business School; partiendo de nuestra Visión, Misión y Valores de empresa, debemos tener muy definida nuestra estrategia de inversión y nuestro core (lo que de verdad conocemos, sabemos hacer y conocemos el comportamiento de su mercado), con un horizonte temporal a largo plazo.

Se hace necesario ahora más que nunca el poner negro sobre blanco, planificar y proyectar en detalle, anual y financieramente, contemplando distintos escenarios, desde el base o central, al optimista, al estresado y, nunca está de más, al súper estresado. Son los datos y las conclusiones de los mismos, y no las impresiones sesgadas por factores subjetivos, en los que debemos sustentar  y basar nuestra toma de decisiones.

El sector financiero va a ver reducido el número de actores.

Sin embargo, la necesidad del negocio del crédito seguirá siendo un imperativo necesario para alcanzar la rentabilidad y recuperar la valoración en el mercado ahora duramente castigadas; es lo que esperan los distintos stakeholder de un sector que siempre es y será una parte de la solución para superar la situación actual de reducción de la actividad y riqueza colectiva.

El acceso al crédito no está en su mejor momento, por lo que tenemos que tener siempre presente, y para ello contamos con fuentes de información fiables, el endurecimiento tanto de los criterios para su aprobación y como de sus condiciones para el negocio inmobiliario; el desempleo es de nuevo crítico, y veremos crecer, sin duda alguna y más de lo que indicaban los datos hace solo unos meses, modalidades de acceso a la vivienda como el alquiler, con lo que a los actores y actividad focalizados en este segmento les supondrá.

Esta pandemia será “pronto”, así lo espero y deseo, una parte más de nuestro pasado y, como ha ocurrido en otras ocasiones similares de nuestra historia, volverá un impulso económico intenso y hasta eufórico, si se repite la historia como tozudamente suele ocurrir; distintos factores apuntan en ese sentido: máximo histórico de liquidez en depósitos del sector privado, tipos de interés extraordinariamente bajos que se mantendrán durante años.

La inversión del sector público que volverá a ser un motor económico al estilo keynesiano, la intervención de los bancos centrales apoyando con su batería de herramientas, que no son pocas, la actividad empresarial y la concesión de crédito finalista, la mejora del empleo, que será a ritmos muy notables, etc.; es fácil decirlo, lo sé, pero hay que aguantar hasta ese momento.

El Sector Inmobiliario volverá a ser, una vez, más, uno de los motores de tracción para recuperar con la mayor celeridad lo que este cisne negro está destruyendo. Todo ello, cuando se recupere la Confianza.

Dimas Rodríguez Rute