Evolución del precio medio de la vivienda

Desde 2013 el precio medio de la vivienda en España, incluidas tanto nuevas como de segunda mano, no ha parado de crecer, tanto en número de operaciones como en precios medios.

De 2013 a la actualidad ha pasado del nivel más bajo de operaciones de compraventa, siendo 311.990 en 2013 a 561.486 prevista para fin de 2019, llegando a 587.160 para 2020.

En cuanto al precio medio ha pasado de 133.094€ a 154.717€ estimado para finales de 2019 y previsto en 157.031€ para 2020, creciendo de media anual un 3,2%, siendo la variación estimada para 2019 de un incremento del 3,57% y algo más ligero el incremento esperado para 2020.

De cualquier forma las entrevistas, focus groups y encuestas realizadas a los más de 5.000 miembros de la Catedra Inmobiliaria de Investigación en colaboración con el área de investigación de la Universidad de Málaga, marcan un techo de crecimiento en el 5%, con tendencias medias de crecimiento de un 2,5% a 3,57%, según los estimadores de crecimiento de precio del modelo econométrico ARIMA, usado en el cálculo de tendencias de la 27 edición del Pulsímetro Inmobiliario.

Evolución del precio de vivienda por obra nueva y previsión para 2020

El número de operaciones de compraventa de vivienda nueva viene creciendo en los últimos años a un ritmo de un 11,27%, alcanzando para finales de 2019 la cantidad de 93.602 viviendas.

Respecto al precio medio de obra nueva observamos que desde el umbral más bajo dado en 2014, con un precio medio de unos 155.092€, para finales de 2019 pasarán a ser unos 205.092€, estimando que en 2020 se incrementará a 215.132€, creciendo a una media acumulada de un 6,95% en los últimos años, esperando los operadores que para 2020 se ralentice dicho crecimiento hasta un 4,54%.

Evolución del precio de vivienda de segunda mano y previsión para 2020

El resultado de operaciones de compraventa en vivienda de segunda mano, incluye tanto las ventas entre particulares, como las ventas de viviendas de bancos a particulares, ya que han tributado por ITP y no por IVA, al ser viviendas dacionadas en pago de deuda por promotores y constructores durante la crisis.

Estas operaciones han crecido hasta alcanzar la cifra de 426.817 en 2018, estimándose a 475.363 operaciones para 2019 y 503.063 para 2020, contando con tasas de incremento medio anual del 14,55%, sin embargo para los próximos años, ante el crecimiento de operaciones de vivienda nueva junto a la reducción de stock, se prevén incrementos de un solo dígito.

Por otro lado, respecto al precio medio en segunda mano, desde el mínimo marcado en 2013, alcanzando el suelo de 128.357€, ha evolucionado hasta alcanzar el techo de 146.232€ representando unas variaciones acumuladas anuales de un 2,05%, estimando unos incrementos medios para los próximos años inferiores al 5%, según los modelos econométricos del Pulsímetro Inmobiliario.

Factores influyentes en la evolución del precio de la vivienda

• El principal factor del precio de la vivienda que se convierte en causa y consecuencia de dicho precio provocando una espiral inflacionista en momentos de alza, es el precio del suelo urbano apto para la construcción de la vivienda, variando de hasta x20, dependiendo de la ubicación, servicios, entorno y presión de la demanda. Ante dos viviendas de idem calidad constructiva media pero ubicada en barrios sociales o centros de ciudades y urbanizaciones de lujo, podemos pasar de 300€/m2 techo a más de 6.000€/m2 , donde se venden m2 de vivienda a 1.500€/m2 o más de 9.000€/m2.
• El siguiente factor por orden de importancia en el precio de la vivienda son los costes de construcción, no obstante estos apenas varían en un multiplicador de x2, desde la calidad base a la de alta gama.
• Siendo el tercer factor por importancia los gastos de profesionales necesarios para desarrollar el proceso constructivo, así como impuestos, gastos comerciales, incrementando el precio de la vivienda, sólo los impuestos directos e indirectos, tasas y gastos públicos cantidades cercanas al 15%.
  Mediante el formato de cooperativas de viviendas se consigue aquilatar dichos costes al máximo, tanto por sus ventajas fiscales, como por la eficiencia en la gestión profesional del proceso constructivo.
• De cualquier forma el factor principal para sostener el crecimiento del precio de la vivienda es el incremento del número de operaciones en la demanda que no tiene ahorro, con lo cuál necesita endeudamiento hipotecario para comprar, siendo la clave la cuota mensual y no el precio absoluto, es decir, a menor cuota y mayor precio se incrementan compras en clientes solventes con ingresos medios mensuales de x3 a la cuota.

Ciudades con el precio de vivienda por encima de la media en base a la demanda

Normalmente en todos los centros urbanos, barrios y urbanizaciones, donde hay más demanda que oferta, el precio suele estar por encima de la media, a su vez dependerá de los perfiles de cada segmento de clientes y sus necesidades.

De forma genérica, lleva creciendo los últimos años con multiplicadores de x2 y x3 sobre las tendencias medias en Costa del Sol, Levante, Madrid y Barcelona, seguido de otras ciudades como Málaga, Zaragoza, Bilbao y A Coruña, contagiándose a ciudades medias, que son imán de sus áreas metropolitanas por motivos de estudios, cultura, ocio, salud y turismo.

Manteniéndose estable e incluso a la baja, en zonas rurales que se están despoblando y ciudades que cuentan con un crecimiento vegetativo negativo.

A través del Pulsímetro Inmobiliario en su 27 edición y el equipo de investigación de la Catedra Inmobilaria, junto con la colaboración de la Universidad de Málaga, podemos poner zoom y analizar segmentadamente cada zona y perfil de cliente, ya que cada promoción inmobiliaria, desarrollo urbanístico y vivienda es singular en sí mismo.