Cómo obtener financiación inmobiliaria 1: Entidades financieras

Financiación inmobiliaria para nuevos desarrollos: claves de la banca tradicional y la regla del 30-70-20

¿Estás buscando financiación para tu próximo proyecto inmobiliario? En los programas de MBAi Inmobiliario y Viabilidad de Proyectos de Rebs, analizamos a fondo cómo piensan los financiadores. Hemos identificado patrones claros según el tipo de prestamista: bancos, fondos de deuda o inversión, family offices o plataformas de crowdfunding.

En este primer artículo, nos centramos en la opción más tradicional —pero aún dominante—: la financiación bancaria.

Banca tradicional: la regla del 30-70-20

Tras años de experiencia y decenas de reuniones con directivos de entidades financieras del clúster de profesores de Rebs, hemos consolidado lo que llamamos la regla del 30-70-20, la estructura que define si un banco entra o no en una promoción.

¿En qué consiste?

• 30% de recursos propios: el promotor debe aportar el 30% del total de la inversión, lo que normalmente equivale al coste del suelo.

• 70% de financiación bancaria: los bancos financian hasta el 70% restante, destinado a construcción y costes asociados.

• 20% de margen de beneficio: el proyecto debe ofrecer un beneficio neto de al menos el 20% para garantizar viabilidad y cubrir desviaciones.

Esta regla resume cómo minimizan riesgo las entidades y qué esperan ver antes de aprobar un crédito promotor.

¿Financiación para suelo? Un rara avis

La financiación específica para compra de suelo es casi inexistente. El banco espera que el promotor asuma ese riesgo inicial con fondos propios. Solo en casos muy concretos y con garantías excepcionales se puede plantear lo contrario.

Preventas: el termómetro de la viabilidad

En proyectos residenciales, el banco suele exigir un mínimo del 60% en preventas firmes. Esa cifra, sumada al equity del promotor y al margen estimado, asegura el punto muerto y da luz verde al préstamo.

Las hipotecas: estrategia a largo plazo

El crédito promotor no solo es negocio directo. A través de la subrogación hipotecaria, los bancos captan nuevos clientes con préstamos a largo plazo. Por eso, siguen viendo en el sector inmobiliario un canal estratégico de crecimiento.

Según datos del Pulsímetro Inmobiliario, en 2018 ya se preveía superar las 450.000 hipotecas, por un valor total de 70.000 millones de euros. Esa tendencia continúa y refuerza la confianza de la banca en el sector residencial.

¿Y si no tengo el 30% o no puedo precomercializar?

Has detectado un suelo estratégico. Tienes demanda, pero no el equity necesario ni preventas firmadas. No todo está perdido.

👉 En el siguiente artículo analizamos cómo entrar con capital mezzanine, fondos híbridos y fórmulas puente para desbloquear tu proyecto antes de pasar por el banco.

🔗 Lee ahora la segunda parte: financiación alternativa para nuevos desarrollos.

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