Construir más vivienda: profesionales, financiación y ejecución

Para construir más vivienda, ¿necesitamos más profesionales o profesionales con competencias distintas? Probablemente, ambas cosas. También necesitamos suelo preparado, financiación y una coordinación capaz de convertir los planes en viviendas terminadas.

El V Congreso Nacional de la Vivienda, organizado por APCEspaña y APCE Cataluña y celebrado los días 7 y 8 de octubre de 2026 en Barcelona, ha vuelto a situar este reto en el centro del debate. La reflexión compartida por José Antonio Pérez Ramírez conecta con una cuestión decisiva: cómo pasar del diagnóstico a la ejecución.

Las proyecciones del Banco de España aportan una perspectiva complementaria. La demanda mantiene su fortaleza, pero la producción residencial encuentra obstáculos que frenan su capacidad de respuesta.

Construir más vivienda: una demanda que necesita respuesta

El informe del tercer trimestre de 2026 prevé un crecimiento de la economía española del 2,6 % este año y del 2,2 % en 2027. También contempla aumentos del empleo del 2 % y del 1,8 %, respectivamente.

El crecimiento de la población y del empleo sostiene la necesidad de alojamiento. Sin embargo, esa necesidad no se convierte automáticamente en capacidad para comprar o alquilar.

Por eso, conviene distinguir entre necesidad residencial y demanda solvente. Los ingresos, el ahorro disponible y el acceso al crédito condicionan las decisiones de los hogares.

Además, la creación de nuevos hogares no equivale directamente a una necesidad idéntica de vivienda nueva. También intervienen la segunda mano, la rehabilitación, los cambios de uso y la movilización de vivienda existente. Su disponibilidad y localización resultan decisivas.

Los obstáculos para aumentar la producción de vivienda

El Banco de España identifica un crecimiento de la inversión residencial inferior al previsto durante la primera mitad de 2026. Señala un menor ritmo de ejecución de los visados y de finalización de viviendas, junto con mayores costes productivos.

A estos factores se suman las dificultades de acceso y conexión a la red eléctrica. Una promoción necesita tener resueltos los servicios que permitirán utilizar las viviendas.

El informe también destaca restricciones estructurales:

• Escasez de suelo finalista: limita las ubicaciones donde se puede iniciar una promoción.
• Lentitud de los desarrollos urbanísticos: retrasa la incorporación de suelo al proceso productivo.
• Falta de mano de obra: cerca del 60 % de las empresas constructoras encuestadas señala que su disponibilidad limita negativamente la actividad.

El aumento de las viviendas iniciadas desde 2024 y la evolución de la nueva financiación bancaria permiten anticipar un mayor dinamismo residencial. No obstante, esa mejora sigue condicionada por los obstáculos anteriores.

Nuestra lectura es clara: pueden coexistir una demanda fuerte y una producción insuficiente. Los incentivos económicos para promover necesitan acompañarse de capacidad efectiva para ejecutar.

Planes de vivienda: ¿cómo financiarlos sin nuevos presupuestos?

El Banco de España considera que una mayor ejecución de los programas públicos de vivienda protegida podría impulsar la inversión residencial a partir de 2027. La previsión depende de que esos programas se materialicen.

Esto plantea una pregunta: si no se aprueban nuevos Presupuestos Generales del Estado, ¿con qué recursos y compromisos se ejecutarán los planes?

La Constitución española, en su artículo 134, establece la prórroga automática de los presupuestos anteriores cuando los nuevos no se aprueban a tiempo. Por tanto, la ausencia de nuevos presupuestos no paraliza por sí misma el gasto público.

Además, la Ley General Presupuestaria contempla modificaciones de crédito, sujetas a sus requisitos y autorizaciones. La prórroga, sin embargo, no mantiene los créditos de programas que hayan terminado ni de obligaciones extinguidas.

La cuestión es concretar qué financiación tiene cada actuación, qué administración la aporta y qué compromisos pueden asumirse para los próximos años. También deben identificarse el suelo disponible, los responsables y los plazos.

Anunciar, financiar, iniciar y entregar viviendas son hitos distintos. La respuesta a las familias llega cuando pueden acceder a ellas.

Más vivienda que las familias puedan pagar

Aumentar la producción debe ir acompañado de una mejora del acceso. La capacidad económica del hogar y la cuota mensual asumible deben orientar el producto, los costes y su estructura financiera.

La inflación y unas condiciones financieras más exigentes pueden presionar tanto los presupuestos de promoción como la capacidad de compra. No todos los sobrecostes podrán trasladarse al cliente sin afectar a la comercialización.

Por ello, la viabilidad requiere contrastar el precio con el mercado local y comprobar costes, plazos y financiación. También exige analizar qué sucede si la obra se retrasa o las ventas avanzan más despacio.

La colaboración público-privada puede contribuir a ampliar la oferta asequible. Para hacerlo, necesita proyectos económicamente viables, responsabilidades claras y continuidad durante su ejecución.

Profesionales con competencias para conectar y ejecutar

Construir más vivienda exige ampliar la disponibilidad de trabajadores y reforzar las competencias de quienes dirigen los proyectos. Son necesidades complementarias.

La capacidad de ejecución mejora cuando urbanismo, viabilidad, financiación, construcción y comercialización se trabajan de forma integrada. Cada decisión afecta al resto del proyecto.

También resulta esencial comprender a los agentes que participan: Administración, propietarios del suelo, promotores, constructores, financiadores y clientes. Conocer sus intereses ayuda a alcanzar acuerdos y anticipar bloqueos.

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El reto es convertir recursos, competencias y colaboración en viviendas terminadas que respondan a las necesidades de nuestra sociedad.

Fuente: Banco de España, Proyecciones macroeconómicas e informe trimestral de la economía española, tercer trimestre de 2026; publicado el 9 de octubre de 2026, especialmente páginas 10 a 13. Las implicaciones sectoriales expuestas corresponden al análisis editorial de Rebs.