GESTIÓN DE COOPERATIVAS DE VIVIENDAS

DE LA IDEA DE UN ARQUITECTO A LA PROFESIONALIZACIÓN

Parece que fue ayer cuando empezó la crisis inmobiliaria en España. Si tuviera que ponerle fecha al inicio de esta, esa sería en junio de 2008. No por los índices económicos, descenso del número de licencias o caída en picado de los precios de la vivienda, sino por la desaparición de los promotores inmobiliarios.

Mi experiencia personal, me sitúa en esas fechas con un recorrido profesional de apenas 3 años como arquitecto, sin embargo, muy intensos. Promotores de todos los tipos y tamaños tenían proyectos en desarrollo, con grandes expectativas e infinidad de frentes abiertos, que obligaban al continuo estudio de proyectos. Pero todo eso se acabó en junio de 2008.

No tuvo que pasar mucho tiempo para que entendiera que no podía esperar sentado a que nuevos promotores llamaran a la puerta del estudio ofreciendo el desarrollo de nuevos proyectos, ya que hasta los mejor posicionados estaban desapareciendo.

Y de la necesidad surgió la idea

Si no van a existir promotores inmobiliarios durante mucho tiempo, ¿por qué no hacer que los futuros propietarios se conviertan en promotores?

Pues resulta que no es una idea que se me hubiera ocurrido a mí, ni siquiera era nueva, sino que es un modelo de promoción inmobiliaria muy extendido desde hace tiempo en países de todo el mundo.

Así fue como comenzó mi formación en la gestión de las cooperativas de viviendas. Una formación fundamentalmente práctica, en la que gracias al haberme rodeado de grandes profesionales y amigos hemos conseguido desarrollar casi 400 viviendas en los últimos 10 años.

Al principio comenzó como un experimento, en el que nos aventuramos amigos y conocidos para poder desarrollar nuestra propia vivienda, sin embargo, pronto descubrí que, si ese modelo se llevaba con el suficiente rigor y profesionalidad, podría exportarse a cualquier grupo de usuarios que quisieran acceder a una vivienda de calidad en la que ellos mismo tuvieran la capacidad de decisión.

Y es ahí donde está la clave del éxito, la profesionalización.

El gestor de una cooperativa de viviendas debe embarcarse con los cooperativistas en una actividad compleja y con una gran cantidad de riesgos, como es la promoción inmobiliaria, por lo que debe formarse para poder identificar y evitar todos esos riesgos antes de que aparezcan, además de poder guiar a los socios cooperativistas hasta aquello que buscan, una vivienda personalizada, de calidad y con el precio más ajustado posible.

No hay que olvidar nunca que, en la gran mayoría de los casos, el socio cooperativista es una persona que arriesga gran parte de sus ahorros para entrar en un proyecto que una gestora de cooperativas le ha presentado como viable.

Una buena gestora no puede limitarse a la gestión administrativa sin más de las decisiones tomadas por el órgano rector, pero tampoco debe tomar decisión alguna sobre el desarrollo de la promoción. Una buena gestora tiene que plantear en todo momento a los socios las posibilidades que tiene en cada momento y ante cualquier decisión, informándoles de los beneficios o riesgos de cada una las posibilidades para que puedan tomar la decisión con toda la información a su alcance, y una vez hayan tomado dicha decisión, la gestora debe ser capaz de llevarla a cabo en tiempo y forma.

Por tanto, entiendo que la formación del gestor de cooperativas debe enfocarse en dos ramas principales:

TEORÍA

Es necesario conocer toda la legislación que afecta a una cooperativa de viviendas, y no me refiero solamente a ley de cooperativas nacional o autonómica que establece el marco normativo para su funcionamiento, sino tener una noción general de todas aquellas normas de carácter fiscal, urbanístico, constructivo o de propiedad que puedan afectar al desarrollo de la promoción.

De esta forma el gestor conocerá los procedimientos que debe seguir para gestionar las decisiones de los cooperativistas y cumplir con el denso entramado administrativo que rodea a promoción inmobiliaria.

PRÁCTICA

Si el gestor no cuenta con la experiencia en promoción necesaria debe estudiar todos los casos que le sean posible, desde su inicio hasta su finalización, y a ser posible no sólo los exitosos, ya que muchas veces se aprende más de los errores que de los aciertos.

De esta forma el gestor contará con los conocimientos necesarios para poder identificar cuales son las mejores opciones posibles ante cada situación, tanto en el desarrollo del estudio económico previo como la construcción y finalización de la promoción.