RELACIÓN ENTRE EL PROPIETARIO INMOBILIARIO Y EL EXPLOTADOR HOTELERO

Un hotel es una explotación que no solo se desarrolla en un inmueble, sino que éste forma parte de la experiencia del cliente. No concebimos un hotel de 5 estrellas Gran Lujo si no está ubicado en un inmueble singular, ya sea por ubicación, por concepto constructivo o por ambas cosas. De la misma forma, tampoco entenderíamos un hotel vacacional si no contara con las características arquitectónicas y de distribución acordes al servicio que debe prestar.

Por esta razón, históricamente, el mundo inmobiliario y el hotelero han estado íntimamente relacionados. Las primeras grandes cadenas norteamericanas, como Hilton o Sheraton, se convirtieron durante la primera mitad del Siglo XX en grandes emporios inmobiliarios.

Pero desde los años 80, cuando se produjo en Estados Unidos el gran desarrollo del modelo de franquicia hotelera, todas las grandes cadenas internacionales han optado por modelos de gestión denominados “asset light”, gracias a los cuales han podido crecer sin tener que invertir grandes cantidades de capital en inmuebles.

Hoy en día, el mercado diferencia perfectamente el papel del propietario inmobiliario y el del explotador hotelero. A lo largo del presente artículo, pretendo describir, de manera concisa, cuáles son los principales tipos de relación entre ambos.

PROPIEDAD

Cuando decimos que una cadena hotelera explota un hotel en propiedad, nos referimos al modelo primigenio de explotación hotelera. Un inversor o promotor construye o compra un inmueble y él mismo lo explota como hotel. Así es como surgieron los primeros hoteles y aún hoy en día hay proyectos que se conciben de esta manera. El promotor o inversor asume el 100% de la inversión, así como el 100% de los costes e ingresos de explotación del negocio hotelero.

Es un modelo que está en desuso entre las grandes cadenas, y aunque algunas de ellas aún mantienen hoteles importantes en propiedad (el NH Collection Eurobuilding de Madrid es un ejemplo), no es habitual.

ARRENDAMIENTO

Es el siguiente modelo más sencillo de desarrollar, y el que fue durante muchos años preferido por los propietarios de inmuebles. La fórmula es sencilla: inversor o promotor construye o compra un inmueble y lo arrienda a una empresa hotelera, que lo explota pagando una renta al propietario.

Este es el primer modelo en que se diferencian ambos negocios: por un lado, el inversor inmobiliario intenta obtener el máximo “yield” o rentabilidad por su inmueble, mientras que el explotador hotelero es el responsable de la cuenta de explotación del negocio.

Inicialmente, los contratos con arrendamientos fijos eran comunes, de manera que el propietario no se veía afectado por los buenos o malos de la gestión hotelera. Hoy en día, en cambio, la mayor parte de los contratos de arrendamiento hotelero son de tipo variable, de manera que una parte de la renta pactada se calcula en función de los resultados de explotación del negocio hotelero.

FRANQUICIA

Como hemos comentado antes, en los años 80 se produjo el “boom” de la franquicia hotelera en Estados Unidos. Miles de propietarios de hoteles medianos y pequeños compraron franquicias para operar sus propios hoteles con nombres famosos como Sheraton, Hilton, Marriott o Holiday Inn.

El propietario del inmueble seguía siendo el propietario del negocio, pero usaba un nombre comercialmente conocido con la idea de mejorar su imagen y su capacidad comercial. Era una época de gran expansión y aumento de competencia.

Posteriormente, además del nombre, las grandes cadenas cedían parte de su know-how a sus franquiciados, así como acceso a sus canales de distribución. De esta manera nace el modelo de franquicia moderno, en el cual, a cambio de unos “royalties” u honorarios calculados como un porcentaje de las ventas, los propietarios de hoteles reciben multitud de servicios para que sus hoteles sean más rentables y exitosos.

GESTIÓN

El modelo de gestión (“management” en inglés), es el modelo más utilizado por las grandes cadenas hoteleras hoy en día. Se trata de una evolución del modelo de franquicia desarrollado en los años 80, ya que no solo se cede al propietario el uso de la marca y de cierto know-how, sino que la cadena hotelera toma el control de la gestión del hotel, integrándolo completamente en su estructura corporativa. En algunos casos, la cadena hotelera destina al hotel a personal propio para asumir las tareas de dirección, pero, en cualquier caso, el propietario deja de tomar las decisiones de gestión diarias.

Las ventajas son evidentes para ambos: por una parte, la cadena hotelera integra en su estructura organizativa un nuevo hotel sin desembolso de capital, y recibe por ello uno honorarios calculados en función de las ventas y beneficios generados. Por su parte, el propietario, por un coste muy similar al de una franquicia, se beneficia de todo el know-how y estructura de la cadena hotelera, además de no necesitar recursos específicos para la gestión del negocio.

MODELOS MIXTOS

La profesionalización que actualmente vivimos en el sector hotelero ha hecho que se creen empresas especializadas en cada uno de los modelos, que conviven entre sí. Por ejemplo, podemos encontrarnos con un fondo inmobiliario propietario de un inmueble que lo arrienda a una empresa gestora, que a su vez franquicia la marca a una gran cadena. Este tipo de modelos mixtos, más comunes en Estados Unidos que en Europa, se van abriendo camino buscando la máxima especialización en cada una de las partes del negocio, mejorando de esta manera la eficiencia de este.